建設工程優先受償權的法律規定(建設工程優先受償權18個月)

承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權

法律主觀：

承包人的優先權僅適用于各種可以折價、拍賣的建設工程的價款，對于不能折價、拍賣的建設工程，承包人是不具有建設工程優先權的。這實際上就把國家投資(融資)的建設工程、公用事業工程和其他使用國家劃撥土地建設的工程排除在外。

法律客觀：

《最高人民法院關于審理 建設工程施工合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋》第14條規定： (一)建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期。 (二)承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期。 (三)建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。

工程價款優先受償權的法律規定

法律主觀：

建設工程價款優先受償權的確定是建設工程已竣工并經驗收；工程價款已按施工合同確定或雙方達成一致約定并且開發商存在逾期付款事實已經逾期；施工方未放棄工程價款的優先受償權。

法律客觀：

《合同法》286條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或拍賣的價款優先受償”。優先受償權直接依據法律規定而享有，不以當事人的約定為必要。只要具備了法律規定的成立要件，即自動產生。其法律要件有：⑴發包人未支付到期工程款。“工程價款”的范圍：根據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第3條規定“建設工程款包括應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。”這里的“實際支出的費用”應當是工程價款中的成本部分，包括直接費、間接費。墊資款應在保護范圍之內，不包括利潤和因發包人違約所造成的損失。⑵限于因建設工程合同所產生的工程價款。《合同法》269條規定，建設工程包括工程勘察、設計、施工合同。《合同法》286條和司法解釋都沒有明確排除勘察、設計合同所生債權享有優先受償權。對于施工合同的范圍，《建筑法》第二條規定“本法所稱建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝工程。”同時，《建設工程質量管理條例》第二條規定“本條例所稱建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。”所以，土建、安裝、裝修工程都在建設工程的范圍內。⑶優先權的客體必須是承包人承包施工的建設工程。承包人不得對非其承包施工的發包人所有的其他建設工程主張優先受償權，對于工程因裝飾裝修、安裝而增值的部分，亦不享有優先權。⑷優先權的客體必須不屬于“不宜折價、拍賣”的建設工程。這里所謂不宜折價、拍賣的建設工程是指法律禁止流通的工程、所有權不明的工程、國家重點工程和有特殊用途的工程。⑸工程價款的法定優先權，無需登記。

優先受償權的期限為幾個月

一、優先受償權的期限為幾個月

1、期限最長不得超過18個月。法律規定承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。

2、法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百九十五條

債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（1）建筑物和其他土地附著物；

（2）建設用地使用權；

（3）海域使用權；

（4）生產設備、原材料、半成品、產品；

（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（6）交通運輸工具；

（7）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

二、注意優先受償權的行使期限

指的是，在發包人逾期不支付價款的情況下，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。在承包人享有優先受償權的6個月的期限內，即使銀行等債權人享有該工程的抵押權和其他債權，但承包人仍可依據司法解釋就工程價款優先于銀行和其他債權人的抵押權和債權進行受償。這大大增加了承包人債權實現的概率。而如果承包人喪失了優先受償權，則即使發生承包工程拍賣，承包人也只能在銀行等債權人就抵押權的范圍內優先受償之后，才能和其他債權人按照各自的債權比例分割剩余的拍賣價款。實踐中，很多承包人因怠于行使權利而喪失優先受償權的教訓可謂深刻。因此，對于承包人而言，注意優先受償權的6個月行使期限是極為重要的。

建設工程優先受償權與消費者

法律主觀：

建設工程優先受償權需要按照法定程序行使。承包人應向發包人發出催告通知，要求其在合理期限內支付工程價款，行使法定優先權有發包人和承包人協議折價、申請法院依法拍賣兩種方式，行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者 建設工程合同 約定的竣工之日起計算。

法律客觀：

建設工程價款優先受償權的效力1、建設工程價款優先受償權與普通債權建設工程價款雖為債權，但《合同法》賦于其優先受償的權利，因此，當發包人存在若干債權時，承包人就該建設工程折價、拍賣所得價款應優先于其它普通債權受償。2、建設工程價款優先受償權與一般抵押權抵押權系擔保物權，優先于普通債權受償，普通債權不能對抗擔保物權。但是承包人工程價款不是一種普通債權，承包人的權利基礎是承包人的勞動、管理、墊付的建筑材料以及建設工程勞動者的勞動工資、報酬等價值物化到建筑物中，使建筑物得以存在和增值，如發包人不支付價款，則也就不享有建設工程完整的所有權。而抵押權正是以建筑物的存在為基礎的，因此，承包人應當有從建筑物中優先取得主要以勞動報酬為內容的工程價款的權利，這也是符合民法原理中的公平原則。因此，建設工程價款不僅優先于其它債權，還優先于抵押物權。3、建設工程價款優先受償權與在建工程抵押權在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還借款履行擔保的行為。在建工程抵押貸款是發包人融資、籌措建設資金的方式之一，在建工程抵押權仍屬于一般抵押權范疇，故當在建工程抵押權與建設工程價款優先受償權發生竟合時，后者仍應依法優先獲得清償。4、建設工程價款優先受償權與商品房預售購買人的請求權根據《城市房地產管理法》規定，開發商可以依照法定條件將其開發的商品房對外預售、并在預售后辦理登記備案。預售房屋一經登記備案，商品房的購買人對開發商請求權即享有對抗第三人的效力，這實際上是借用物權公示手段運用于債權上請求權，使這種請求權具備了物權的排他效力，從而確保購買人債權實現。購買人對預售商品房的請求權是買賣合同本身所賦予的一種權利，是商品房開發商必須履行的合同義務。因此，如果已經辦理產權過戶手續的情形下，由于該房產已不屬于開發商所有，法定抵押權即建設工程價款優先受償權自然不復存在。在開發商未交房或雖交房但尚未辦理過戶手續的情況下，該房產仍然屬于發包人所有，故仍屬于法定抵押權的標的物。但在這種情形下，如果允許承包人行使法定抵押權即建設工程價款優先受償權，則等于開發商用房屋購買人的資金清償自己的債務，將自己的債務轉嫁給廣大消費者，如此即與保護消費者權益的特殊法律政策相違背，故建設工程價款優先受償權應當受到必要的限制，退位于房屋購買人請求權之后。

建設工程優先權的行使方式有哪些

法律主觀：

建設工程優先權的可以通過協商，也可以通過 訴訟 的手段行使。在法定優先權成立后，承包人應向發包人發出催告通知，要求其在合理期限內支付工程價款。此催款通知書應當采取書面形式。只有當發包人在該合同期限屆滿時仍未支付，承包人才能就該建設工程行使優先受償權。協商不成的，可以通過訴訟手段行使。

法律客觀：

建設工程優先權的行使方式根據《合同法》286條規定，行使法定優先權有兩種方式：①發包人和承包人協議折價；②申請法院依法拍賣，且這里的拍賣僅限于通過法院來實現。途徑有兩種：①直接向人民法院申請拍賣，并提供證明法定優先權存在和具備行使條件的證據；②向法院提起確認之訴，并通過強制執行程序執行。二、建設工程合同承包人行使優先權應具備的條件1、當事人之間產生的法律關系應是因建設工程合同所生之債權。2、涉案的標的物應為發包人所有的建設工程。3、承包人必須按照合同的約定全部適當地履行了義務，即工程按期完工，質量合格且經過竣工驗收，如承包人存在違約行為，發包人拒付工程款的，承包人不得行使優先權。4、承包人在發包人未按照合同約定給付價款的，一般應先行催告，在催告期限屆滿后不支付的，承包人可行使優先權。5、優先權的實現方式分為協議和拍賣兩種方式，行使優先權時應充分考慮建設工程價款法定優先權的法定性、從減少訟累和節約司法資源的前提出發，當事人盡量通過協商解決，只有在協商未果時，準予債權人直接向人民法院申請依法拍賣；優先權的行使是有限制的，對不宜拍賣、折價的工程不得行使。換言之，并非所有的建設工程項目都享有優先受償權。

承包人享有建設工程價款優先受償權的范圍

承包人的優先權僅適用于各種可以折價、拍賣的建設工程的價款，對于不能折價、拍賣的建設工程，承包人是不具有建設工程優先權的。這實際上就把國家投資(融資)的建設工程、公用事業工程和其他使用國家劃撥土地建設的工程排除在外。 《最高人民法院關于審理 建設工程施工合同糾紛 案件適用法律問題的解釋》第1條規定，建設 工程施工合同 具有下列情形之一的，應當認定為無效： (1)承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的; (2)沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的; (3)建設工程必須進行 招標 而未招標或者中標無效的。承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。