物業(yè)服務(wù)合同糾紛代理詞原告(物業(yè)服務(wù)合同糾紛被告代理詞)

拒交物業(yè)費(fèi)的代理詞

尊敬的審判長等。大眾點(diǎn)評顯示，拒交物業(yè)費(fèi)的代理詞尊敬的審判長等，物業(yè)費(fèi)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋公共建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供別的與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

業(yè)主為被告的物業(yè)合同糾紛答辯狀

法律主觀：

現(xiàn)如今，每個(gè)小區(qū)都會(huì)有物業(yè)管理公司，業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾逐漸增多。一、物業(yè)合同糾紛答辯狀是怎樣的答辯人：地址：電話：答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下：1、起訴狀所述“原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關(guān)費(fèi)用”，這與事實(shí)不符，答辯人不同意這樣的說法，事實(shí)是這樣的：原告沒有按約履行合同在先。合同第1頁第一條甲方權(quán)利義務(wù)中明確寫明“根據(jù)本協(xié)議對房屋共用部位、共用設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理”，合同第3頁第二條對共用部位和共用設(shè)施做了解釋，包括樓梯間和綠地。而本人所居住的XX花園X號樓南面的公共綠地已成天然的停車場(照片為證)，經(jīng)多次想物管反應(yīng)，未果。其次，本人所居住的X單元，從上至下多處樓梯間墻面損壞(照片為證)，尤其本人居住的X樓，門前墻壁毀壞嚴(yán)重，已有2年多的時(shí)間，期間數(shù)次向物管反映，未果。以上事實(shí)表明，本小區(qū)物管沒有按約履行合同在先，而不是“原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關(guān)費(fèi)用”。2、事實(shí)并非原告起訴狀所述“經(jīng)催要未果”。今年，在原告起訴前曾上門要過物業(yè)管理費(fèi)，前后一共3次，有兩次有同一負(fù)責(zé)人在場(據(jù)了解是X主任)，從第1次物管上門收費(fèi)從起，本人及家人就向其反映四條同樣的問題，一是門口的樓梯間兩年多無人維修;二是車庫門前不時(shí)有汽車甚至是非小區(qū)業(yè)主的外地牌照汽車亂停亂放，多次是本人停在花錢購置的車庫的汽車不能出庫，耽誤本人及家人的時(shí)間;三是本人車庫門前衛(wèi)生狀況太差，雜草叢生，無人問津;四是車庫門前有相鄰飯店私搭亂建的出煙通道損壞，夏天惡臭嚴(yán)重，不能靠近。來訪的物管人員也做了記錄，本人要求原告當(dāng)庭提供訪談?dòng)涗?。本人清楚的記得，?次物管到訪后，本人明確表明，只要解決上述問題，本人立刻繳費(fèi)。但時(shí)隔1個(gè)多月，物管沒有任何答復(fù)，連起碼的舉手之勞拔草也沒有兌現(xiàn)，足以表明物管沒有解決問題的誠意，而不是起訴狀所說的“經(jīng)催要無果，無奈訴至法院”。此外，在毫無溝通的前提下，一紙?jiān)V狀將本人告至法院，本人及家人極不不贊成物管的這種做法，保留提出異議的權(quán)利。3、對于XX物業(yè)的管理水平和資質(zhì)，本人提出疑義。理由如下：（一）每次，本人遇到汽車停在車庫不得出去的情況，均會(huì)找到值班保安，遇到素質(zhì)差的保安，答復(fù)“汽車出不來，我也沒辦法啊，我也不知道是誰家的車”;有時(shí)“幸運(yùn)”，碰見素質(zhì)高的值班保安，責(zé)任心強(qiáng)，但也只能到樓下叫喊“誰家的車”種種，并不能快速解決問題。隨后，本人也向保安建議，要在門口進(jìn)行出入車輛登記，起碼記錄車牌號以及車輛歸屬業(yè)主的住址、電話。可至今，“無主車”的事件還是時(shí)有發(fā)生。（二）就是眼前是事情了。本應(yīng)訴通知書等文件的快遞上，居然寫錯(cuò)了業(yè)主的電話號碼。這對于“做最有潛力的物業(yè)管理企業(yè)”的XX物業(yè)管理有限公司，差距太大。本次快遞上的郵戳是8月15日，時(shí)逢全家人出去旅游，8月12號下午出發(fā)，直至21日(周日)晚11時(shí)才到家。昨天，也就是22日中午11時(shí)20分左右，法院X法官上門說找業(yè)主，請下午2點(diǎn)30分在法院東門口等。直至昨天下午2點(diǎn)30分，本人才看見通知書，試問，如果本人旅游回來再晚兩天，貴方如何通知!為便于管理，物管應(yīng)該對業(yè)主的資料有起碼的了解、收集、掌握、存檔，以便及時(shí)通知業(yè)主有關(guān)事項(xiàng)，而且，物業(yè)管理合同上，物管公司的義務(wù)里也明確寫明“建立健全的物管管理檔案資料”。（三）在物管第3次上門收費(fèi)之后的一個(gè)深夜我家被盜，經(jīng)濟(jì)和精神都受到較大損失，感覺住在這個(gè)小區(qū)不安全，隨后便在XXX派出所報(bào)了案。同時(shí)找到物管想看監(jiān)控，幫助公安破案，物管說監(jiān)控不帶紅外線功能，夜間不起作用，還說正在和開發(fā)商交涉，請問1個(gè)多月過去了，有結(jié)果沒有。四，小區(qū)里大多數(shù)面朝西的門面房都開了后門，直接影響小區(qū)的安全，還有小區(qū)亂停車的問題，請問物管作何解釋。合同第4頁，對物管的服務(wù)質(zhì)量，包括房屋外觀、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、車輛停放秩序等有明確的要求，請問，物管做的如何。合同對雙方都有約束，我們不是只有交錢的義務(wù)，也有享受服務(wù)的權(quán)利，不談優(yōu)質(zhì)服務(wù)，起碼是合同規(guī)定的;物管不是只有收費(fèi)的權(quán)利，也有按合同履行服務(wù)的義務(wù)?；谏鲜隼碛?，本人要求原告XX漣水縣物業(yè)管理公司撤銷將本人列為被告，同時(shí)對本人曾三次向上門收費(fèi)物管人員提出的要求做出答復(fù)。此致XX人民法院答辯人：XXXXXX年XX月XX二、物業(yè)合同糾紛怎么解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛如何處理（1）加強(qiáng)房管部門監(jiān)管以及相關(guān)政策引導(dǎo)在我國，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理部門為房管局的物業(yè)科，要從源頭上減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛的數(shù)量，物業(yè)管理部門必須加強(qiáng)監(jiān)督、管理力度，宏觀指導(dǎo)。筆者認(rèn)為完善科學(xué)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招標(biāo)、投標(biāo)制度，讓有資質(zhì)的服務(wù)意識強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來競標(biāo)，定期監(jiān)督、檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對不符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出整改通知，責(zé)令其在一定期限內(nèi)作出整頓等一系列措施均可保障物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效果，減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛的數(shù)量，并有利于和諧社區(qū)的建設(shè)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)合同具有公益性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)也具有公益性，特別是在公共設(shè)施的維護(hù)方面更體現(xiàn)了公益性特征，物業(yè)管理部門可出臺相關(guān)政策引導(dǎo)，通過各種方式引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主自動(dòng)履行自己的職責(zé)，只有提高履行合同義務(wù)的自覺性，才能督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高服務(wù)水平，才能促使業(yè)主自覺配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，主動(dòng)履行業(yè)主的義務(wù)，從而共同促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)美和諧的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)雙贏。（2）成立社區(qū)調(diào)解組織，調(diào)處物業(yè)服務(wù)合同糾紛調(diào)解是在第三方的主持下，以國家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等為依據(jù)，對糾紛進(jìn)行斡旋、勸說，促使他們相互諒解，進(jìn)行協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議，消除糾紛的活動(dòng)。隨著近年來物業(yè)服務(wù)合同糾紛的逐漸增多，筆者認(rèn)為在社區(qū)設(shè)立專門的調(diào)解組織已很有必要，社區(qū)調(diào)解組織的成員可由社區(qū)工作人員、業(yè)主委員會(huì)主任、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)人員、社區(qū)法官等組成。一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，首先由社區(qū)調(diào)解組織居中調(diào)處，對爭議大、矛盾突出的糾紛在調(diào)解無果后告知雙方當(dāng)事人可向管轄法院提起訴訟。在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，基于物業(yè)服務(wù)合同中的業(yè)主一方人數(shù)眾多，達(dá)到完全意見統(tǒng)一是非常困難的，因此在是否愿意調(diào)解、是否愿意接受調(diào)解的結(jié)果方面，可以通過全體業(yè)主表決決定，也可以采取類似于《物權(quán)法》中的業(yè)主專有面積占建筑物總面積的比例和業(yè)主占總?cè)藬?shù)的雙重比例的辦法來決定。在社區(qū)調(diào)解組織的調(diào)解下，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的雙方當(dāng)事人之間本著互諒互讓的態(tài)度和實(shí)事求是的精神，就有關(guān)糾紛的解決自行達(dá)成和解協(xié)議，并自覺履行，不僅能維持和睦融洽的鄰里關(guān)系，也有利于建立和諧舒適的社區(qū)，更有助于提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。（3）法官進(jìn)社區(qū)、現(xiàn)場釋法解決糾紛社區(qū)法官機(jī)制雖不是新生事物，但在物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻發(fā)的背景下法官進(jìn)駐社區(qū)具有不可忽略的重要作用。法官進(jìn)社區(qū)主要是指社區(qū)所在地法院定期派駐法官進(jìn)社區(qū)進(jìn)行法律宣傳、咨詢和訴前調(diào)解糾紛，收到了良好成效，筆者認(rèn)為該項(xiàng)舉措有助于提高民眾的法律意識，有效推動(dòng)和諧社區(qū)的建設(shè)，尤其對于社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)合同糾紛的解決可起到舉足輕重的作用。如前所述，社區(qū)法官可作為社區(qū)調(diào)解組織的成員，根據(jù)生活經(jīng)歷和自身審判經(jīng)驗(yàn)，深入社區(qū)開展法律宣傳，定期或不定期走訪社區(qū)了解社區(qū)民情，就地開庭起到“審判一案、教育一片”效果，有效化解發(fā)生在社區(qū)內(nèi)的各種糾紛，尤其是幾年來逐漸增多的物業(yè)服務(wù)合同糾紛。此外，為了簡化程序、提高效率，由社區(qū)法官獨(dú)自調(diào)解糾紛，對于經(jīng)驗(yàn)豐富的民事法官，通過釋法明理，能有效解決大部分物業(yè)服務(wù)合同糾紛，有效地節(jié)約了司法資源，并能收到良好的法律效果和社會(huì)效果。筆者認(rèn)為要做好該項(xiàng)工作，必須堅(jiān)持把“法官進(jìn)社區(qū)”與普法、依法治理相結(jié)合，與人民調(diào)解工作相結(jié)合，與司法公開相結(jié)合。對法官個(gè)人來講，一是要當(dāng)好普法宣傳員，二是要當(dāng)好矛盾調(diào)解員，三是要打造綜治社區(qū)服務(wù)平臺。這些做法既能使已經(jīng)發(fā)生的矛盾得到及時(shí)、合理的解決，防止擴(kuò)大化，也能隨時(shí)掌控社區(qū)的動(dòng)態(tài)，將潛在的糾紛和問題扼殺在搖籃當(dāng)中，使糾紛在還沒有惡化之前，就得到緩解，并最終得以消化。（4）仲裁解決仲裁是指發(fā)生糾紛的當(dāng)事人按照有關(guān)規(guī)定，事先或事后達(dá)成協(xié)議，把他們之間的爭議提交仲裁機(jī)構(gòu)，由仲裁機(jī)構(gòu)以第三者的身份對爭議的事實(shí)和權(quán)利、義務(wù)作出判斷。仲裁對有效解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛有著重要的意義。仲裁一般以雙方自愿為前提，范圍一般為民商事糾紛。仲裁程序相對于解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛的其他方式具有自愿性、專業(yè)性、靈活性、快捷性、獨(dú)立性等特點(diǎn)，為物業(yè)服務(wù)合同糾紛的及時(shí)、公正、有效地解決提供了程序保障。事實(shí)上，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)先設(shè)定的物業(yè)服務(wù)合同中已載明如有糾紛交由仲裁委員會(huì)仲裁，這表明用仲裁的方式解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛是物業(yè)服務(wù)逐步走向社會(huì)化、專業(yè)化和市場化的必然趨勢。適用仲裁方式解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛既能節(jié)約司法成本，提高效率，又能有效地保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。（5）完善相關(guān)法律依據(jù)，通過訴訟途徑解決司法是權(quán)利救濟(jì)的最后一道屏障，當(dāng)事人在窮盡了所有的解決方式后仍然不能解決糾紛時(shí)，會(huì)選擇訴訟途徑。訴訟是指國家司法機(jī)關(guān)依照法定程序，解決糾紛、處理案件的專門活動(dòng)。目前我國物業(yè)服務(wù)合同方面的糾紛大部分進(jìn)入了民事訴訟程序，但在該類糾紛的審理中，法院遇到了重重障礙，主要原因在于我國物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)的立法層次低、行政色彩濃，規(guī)定過于概況，操作性不強(qiáng)，實(shí)踐中，法院審理物業(yè)合同糾紛案件時(shí)，通常以《民法通則》、《合同法》等為依據(jù)，但是這些法律并無直接關(guān)于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定又過于原則，造成了法院對該類糾紛的法律適用難。由于我國物業(yè)服務(wù)合同方面的法律依據(jù)不足，政策引導(dǎo)不夠，導(dǎo)致司法實(shí)踐中出現(xiàn)了不少問題，前文已有敘述，在此不再贅述。因此要樹立司法權(quán)威，提高司法效率，保障法律的公平公正統(tǒng)一適用，更好地解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛，就需要制定物業(yè)服務(wù)合同方面的相關(guān)法律，提高物業(yè)服務(wù)立法層次，統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，在法律中明確物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，建立配套的實(shí)施細(xì)則，細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)合同的科學(xué)化和規(guī)范化，進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審維持原判代理詞

審判員：

XXX律師事務(wù)所接受XX物業(yè)管理有限公司的委托，指派我擔(dān)任本案中原告的委托代理人，現(xiàn)依本案事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定發(fā)表代理意見如下供法庭參考：

一、被告拖欠原告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，被告不僅應(yīng)向原告支付拖欠的費(fèi)用，還應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

原告與開發(fā)商XX置業(yè)有限公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，為XX小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。被告作為小區(qū)業(yè)主，該合同對被告具有法律約束力。被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定向原告繳納物管費(fèi)，因被告長期拖欠原告物管費(fèi)，被告還應(yīng)當(dāng)按照合同約定向原告承擔(dān)應(yīng)交費(fèi)用日萬分之五的滯納金。

二、原告訴求之物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)均未超過訴訟時(shí)效，該訴求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

根據(jù)《最高院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第五條“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算”之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同所涉物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是一個(gè)整體的繼續(xù)性債務(wù)，全部債務(wù)的整體性和關(guān)聯(lián)性大于獨(dú)立性，合同雙方均作為整體債務(wù)履行。原告在向被告提供物業(yè)服務(wù)的過程中按年向被告預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)是對整個(gè)合同期內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的分期履行，因此物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效應(yīng)從最后一期履行期限屆滿之日起算而非分期履行的時(shí)間點(diǎn)起算。另外根據(jù)《X省高院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問題的意見》第十五條之規(guī)定“物業(yè)服務(wù)人要求業(yè)主給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的訴訟時(shí)效期間從最后一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的履行期限屆滿之日起計(jì)算”，在原被告雙方尚存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系時(shí)，原告要求被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴求并不超過2年訴訟時(shí)效，原告的該訴求應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄍブС帧?/p>

三、被告辯稱因原告在履行合同中存在違約行為導(dǎo)致被告拒交物業(yè)費(fèi)，該說法無事實(shí)和法律依據(jù)。

根據(jù)誰主張誰舉證原則，被告應(yīng)當(dāng)就原告的違約行為進(jìn)行舉證否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。庭審中被告辯稱原告存在怠于行使維修義務(wù)、服務(wù)不到位等違約行為，被告因此拒交物業(yè)費(fèi)。被告陳述的上述情況并無充分證據(jù)予以證明。另業(yè)委會(huì)與原告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中第一條第一款第9項(xiàng)明確約定“業(yè)主或使用人不得以共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等存在一般瑕疵或者服務(wù)不滿意為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，該協(xié)議對原被告雙方均具有約束力，被告拒交物業(yè)費(fèi)顯然違反了協(xié)議約定。

退一萬步講，即使原告存在相應(yīng)違約行為，被告在享受原告提供的其他物業(yè)服務(wù)的同時(shí)可以要求減免物管費(fèi)，但無權(quán)拒交所有物管費(fèi)。

四、被告要求原告履行維修義務(wù)并賠償?shù)∮诼男猩鲜隽x務(wù)給被告造成的損失，該反訴請求不應(yīng)得到支持。

共有部位的維修責(zé)任由共有的業(yè)主承擔(dān)，原告作為物業(yè)公司僅受業(yè)主委托實(shí)施具體的維修方案，維修方案及資金的使用由業(yè)主共同決定，原告無權(quán)決定上述事項(xiàng)，在方案及資金未確定的情況下要求原告履行維修義務(wù)顯然不當(dāng)。至今未完成維修工作也是受到維修方案和維修資金的影響，并非原告怠于履行導(dǎo)致。就被告提出的賠償損失請求，因無相關(guān)證據(jù)支持且被告未盡合理減損義務(wù)，同樣不應(yīng)得到支持。

綜上，原告訴求事實(shí)清楚證據(jù)充分，被告的反訴請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，懇請法庭支持原告的所有訴求，駁回被告的反訴請求。

代理人：

年月日

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》第四百六十五條依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

《中華人民共和國民事訴訟法法》第二十三條因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。