租賃合同糾紛案例(租賃合同糾紛案例分析及答案)

福利分房歷史遺留問題法律關系的認定及處理→房屋租賃合同糾紛案

一、案由:房屋租賃合同糾紛二、關 鍵 詞:民事 福利分房 法律適用 房屋租賃合同關系三、裁判要旨1.民事主體的人身權利、財產權利以及其他合法權益受法律保護，任何組織或者個人不得侵犯。屬于人民法院民事案件受理范圍的，應當依法審理。

2.人民法院應當正確適用法律，及時審理民事案件，確認民事權利義務關系，制裁民事違法行為，保護當事人的合法權益。

四、基本案情法院經審理查明:被告羅某某及其父母均為原湘潭市閥門廠職工。

原告于1983年左右將湘潭市雨湖區熙春路4號(房產證登記為2號)4單元102號房屋作為員工福利住房分配給被告母親。被告母親于1999年去世，案涉房產即由被告居住至今。

2014年，湘潭市企業改革改制工作領導小組辦公室文件《關于2014年第二批改制企業資產收儲工作的通知》中寫明“二、......市閥門廠等15戶企業由城鄉投資集團負責收儲”。

2016年，湘潭市企業改革改制工作領導小組辦公室文件《關于印發的通知》附件中明確市閥門廠屬于棚戶區改造的市屬集體企業。潭征拆聯字[2016]5號《關于進一步明確市屬集體企業征收工作具體操作辦法的通知》中寫明:“1.......如房屋征收項目紅線范圍外有該企業自有房產，由該征收項目業主同步予以收購，收購價格參照現行房屋征收補償標準執行。6.租賃集體企業自管住房或直管公房住宅的職工，符合住房保障條件的，在具備房源的前提下，優先安排”。湘潭市人民政府常務會議紀要第50次中記載:“3.明確市屬集體企業征收支持政策:1涉及征收的市屬集體企業有多處資產，但未全部在征收范圍內的，可以將其余不在征收范圍內的資產由業主單位一并收購。”

2016年，原告召開全廠職工(代表)大會通過了《關于企業征拆改制工作的報告》，決定關閉改制。被告后著手將全部住房收回，并按直管公房征收的標準給予各住戶補償。被告未能與原告就騰退房屋一事達成一致意見，拒絕簽訂騰退協議書，故原告訴來本院。庭審中，原告陳述在企業正常運轉時案涉房屋是按照最低標準收取的房租，房租直接每月在被告工資中予以扣除。

自2000年8月起，因企業不景氣就沒再收過房租。被告對此予以部分認可，表示自他1995年下崗后原告就沒有在工資中扣過房租。下崗后自己就把房屋改造成飯店和前妻一起經營至今。

另查明，被告與前妻于2008年購買了熙春路西園小區1棟2單元4樓房屋一套。2017年被告與前妻離婚后，該套房屋歸被告前妻所有?，F被告已通過湘潭市住房和城鄉建設局公共租賃住房保障的資格審核，并通過摸號的方式確定了一套公共租賃住房。

五、裁判結果湖南省湘潭市雨湖區人民法院于2019年9月2日作出(2019)湘0302民初1720號民事裁定:駁回原告湘潭市閥門廠的起訴。

湘潭市閥門廠不服原審裁定，提起上訴。湖南省湘潭市中級人民法院作出(2019)湘03民終1978號民事裁定:撤銷(2019)湘0302民初1720號民事裁定，并指令湖南省湘潭市雨湖區人民法院繼續審理該案。湖南省湘潭市雨湖區人民法院于2020年3月30日作出(2020)湘0302民初255號民事判決:一、解除原告湘潭市閥門廠與被告羅某某之間的房屋租賃合同關系;二、被告羅某某在本判決生效之日起一個月內騰退湘潭市雨湖區熙春路4號(房產證登記為2號)4單元102號房屋給原告湘潭市閥門廠。

羅某某不服原審裁決，提起上訴。湖南省湘潭市中級人民法院作出(2020)湘03民終836號民事判決書:駁回上訴，維持原判。

六、法院認為法院生效裁判認為:原告湘潭市閥門廠在上世紀80年代以福利住房的名義將單位所有的案涉房屋分配給被告一家居住，后按月在被告羅某某工資扣取租金的形式符合房屋租賃合同的實質要件，原、被告之間形成了事實上的房屋租賃合同關系。根據《中華人民共和國合同法》第二百一十五條的規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。原、被告未訂立書面房屋租賃合同，應視為不定期租賃?，F原告面臨關閉改制，房屋不再具備出租的條件，原、被告之間的房屋租賃合同無法繼續履行。

被告在租賃期間改變了房屋結構、部分改變了房屋用途，原告在2018年至2019年已多次通知被告騰退房屋，現被告已分得保障性住房一套，基本解決了住房需求。故對原告要求解除與被告之間房屋租賃合同的訴訟請求，本院予以支持。

房屋租賃合同解除后，被告應當及時騰退房屋。被告騰退房屋，原告應支付給被告的相應補償現暫未明確具體數額，如有糾紛，雙方可另案解決。

七、案例評析本案糾紛屬于國家福利分房政策的歷史遺留問題。被告父母作為原告原職工享受了福利分房政策，被告父母去世后被告作為原告單位職工繼續“繼承”使用案涉房屋?，F原告破產改制需要收回案涉房屋，由此產生了本案糾紛。本案焦點在于:(一)原、被告之間的糾紛屬不屬于平等民事主體之間的房屋租賃合同糾紛，是否應當由人民法院進行審理;(二)原一審裁定以《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》為駁回起訴的依據是否恰當;(三)如果本案糾紛屬于人民法院應當依法審理的范圍，又應該如何處理。

一、原、被告之間的法律關系屬于平等主體之間的房屋租賃合同糾紛

本案原告于2019年6月17日以向法院提起訴訟，要求解除與被告之間的房屋租賃合同糾紛。湖南省湘潭市雨湖區人民法院原一審審理認為，福利分房制度系建國以來我國實施“統一管理、統一分配、以租養房”的公有住房實物分配制度。房屋所有權單位將房屋按級別、工齡、年齡、居住人數、工作表現等情況而分配給在職或退休職工居住，具體分配辦法由房屋所有權單位根據實際情況自行設定。

1998年，國務院決定停止福利分房政策，住房分配政策逐步向貨幣化、商業化的方向發展。被告羅某某作為原湘潭市閥門廠職工，于1982年左右因為員工福利被分配了湘潭市雨湖區熙春路4號4單元102號房屋。原告湘潭市閥門廠提起本次訴訟并不是以被告欠繳房屋租金為由(原告法定代表人在庭審中也承認原告自2000年開始未再收取房屋租金)，而是以企業改制為由要求被告羅某某騰退該訴爭房屋，雙方涉及福利分房問題，系單位內部因分房、調房產生的糾紛。

根據《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》第三條規定，凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關起訴條件的屬于歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，因行政指令而調整劃撥、機構撤并分合等引起的房地產糾紛，因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍。

據此，原一審作出(2019)湘0302民初1720號民事裁定，裁定駁回原告湘潭市閥門廠的起訴。原告湘潭市閥門廠不服該裁定，上訴至湖南省湘潭市中級人民法院。

湖南省湘潭市中級人民法院審理后認為，湘潭市閥門廠系案涉房屋所有權人，羅某某自上世紀八十年代初租住在案涉房屋中，2000年以前支付了租金，雙方之間的爭議屬于平等民事主體間因房屋租住發生的爭議，屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。故作出(2019)湘03民終1978號民事裁定，裁定撤銷(2019)湘0302民初1720號民事裁定，并指令湖南省湘潭市雨湖區人民法院繼續審理該案。

二、原一審裁定錯誤辨析

(一)原一審裁定援引法律錯誤

原一審裁定認為雙方涉及福利分房問題，系單位內部因分房、調房產生的糾紛，從而引用《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》的規定，并結合原告是因企業改制騰房而起訴的情況，認定本案糾紛不屬于法院受理民事訴訟案件的范圍。該裁定沒有深入辨析原、被告之間真正的法律關系，二審法院審查后指令繼續審理系對原一審裁定中錯誤認定原、被告直接法律關系的改正。20世紀我國確實存在福利分房政策，職工通過福利分房得到的房屋不是產權房，職工對于福利分房只有使用權而無所有權，職工可以在政策允許的情況下購買福利分房的所有權，只有這樣的“公房”是可以繼承的。職工一直未買下福利分房產權的，直到去世他都是承租人而不是房屋所有權人。因此，由于單位內部對“公房”的分配問題不滿而產生糾紛的案件時有發生。

1992年11月25日，針對當時社會上突出的幾種房地產糾紛類型，最高人民法院發布了《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》，該《通知》規定“屬于歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，因行政指令而調整劃撥、機構撤并分合等引起的房地產糾紛，因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛”不屬于人民法院的受案范圍，主要原因在于《通知》中列舉的類似于占房、騰房等糾紛實際是單位內部的福利劃分問題，是單位內部管理與職工間的矛盾，在這些矛盾中管理方即單位與職工之間不是平等主體，故此類不涉及平等主體間的權利、義務的糾紛不宜由人民法院進行處理。

最高人民法院結合當時社會背景發布該《通知》，旨在緩和社會矛盾，維護社會穩定。而本案糾紛產生于2016年，第一次審理時間為2019年，與《通知》發布已過去了17年，我國的福利分房政策在1998年就已取消，《通知》中限定的“因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛”實際已不存在。任何一種法律規范都是不完全概括，在現實當中，不可能有預先能包括全部社會生活事實的法律，由此導致法律在多數場合下能夠適用，而在個別特殊的場合下不能適用。[1]《通知》失去了適用的土壤，原一審裁定套用十幾年前的法律文件來審理現在的案件有諸多不適宜，這正是法律本身存在的局限性導致法律適用上容易產生的問題，作為審判人員應當在司法實踐中避免出現該類錯誤。

(二)原一審裁定對原、被告之間的法律關系認定錯誤

原一審裁定中將原告不是以被告欠繳房屋租金為由起訴，而是以企業改制為由要求被告羅某某騰退該訴爭房屋提起本次訴訟作為佐證，證明原、被告之間的糾紛系因福利分房產生的糾紛，存在一定的理解偏差。福利分房確實是客觀存在的，但本案糾紛的產生距離福利分房已經過去了三十多年，并不是導致本案糾紛產生的實際原因。

欠繳房屋租金當然可以提起相關的房屋租賃合同糾紛訴訟，但房屋租賃合同糾紛訴訟的起訴依據并不僅僅是租金相關問題。房屋租賃合同的根本目的是房屋所有權人出讓房屋使用權、房屋承租人支付相應對價的租金，當房屋無法出租時合同目的無法實現，當事人當然可以提出解除合同的相應訴求。原一審沒有準確把握住原、被告之間真正的法律關系，僅注意到了案涉房屋系由福利分房政策而來，糾結于福利分房政策的遺留問題，導致了對案件當事人直接法律關系的錯誤認定。

(三)人民法院應當審慎適用駁回起訴

任何人在其權利受到侵害或與他人發生爭執時享有請求獨立的司法機關予以公正審判的權利。它具體包括兩方面的內容，一是訴諸法院的權利，即任何人在其民事權利受到侵害或與他人發生爭執時，有請求獨立的合格的司法機關予以司法救濟的權利;二是公正審判請求權，即當事人在其權利受到侵害或與他人發生爭執時有獲得公正審判的權利，包括獲得公正程序審判的權利和獲得公正結果的審判的權利，即有公正程序請求權和公正結果請求權。[2]

原一審裁定在錯誤認定原、被告之間法律關系及錯誤援引《通知》為佐證的基礎上駁回了原告的起訴，未能依法保障當事人訴權。本案糾紛產生于“建房、分房”后近三十年的現代，其實質是房屋所有權人希望解除與房屋使用權人之間的合同關系，屬于平等主體間的權利義務關系，受《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國合同法》等法律的調整，不符合法律規定的駁回起訴的適用條件。人民法院在受理此類案件時，應當深入辨析當事人之間真正的法律關系，分析糾紛產生的緣由，審慎適用駁回起訴，切實保護當事人的訴權。

三、本案福利分房歷史遺留問題中法律關系的認定及處理

被告羅某某及其父母作為原告湘潭市閥門廠職工，原告依照國家福利政策將案涉房屋分配給被告一家居住、使用，被告未依法購買案涉房屋的所有權，其享有的是案涉房屋的“使用權”。原告作為案涉房屋的所有權人，以福利分房的形式將房屋使用權出讓給被告，被告也在2000年前存在支付房屋租金作為占用、使用案涉房屋的對價，雙方雖未簽訂書面的房屋租賃合同，但房屋租賃合同并不屬于我國法律規定的要式合同范疇，合同當事人可通過書面、口頭或其他方式來訂立租賃合同。

房屋租賃合同是當事人就房屋的使用、占有和收益達成一致意見的協議。[3]本案原、被告已用實際行為達成了事實上的房屋租賃合同關系。根據《中華人民共和國合同法》第二百一十五條的規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

房屋租賃合同的目的是所有權人能將房屋出租給承租人使用，本案原告企業改制，名下房屋均被征拆，已無法實現出租房屋給原告作為住房使用的合同目的，且被告羅某某當庭陳述將案涉房屋用于生產經營，改變了其房屋用途，原告可要求解除該房屋租賃合同。不定期租賃合同里，雙方當事人可以隨時解除合同，但是須在合理期限之前通知租房方。對不定期租賃合同任意解除權，王利明教授認為應體從如下三個方面進行限制:解除權須附條件、解除權須在合理期限內通知對方以及解除權兼顧誠實信用原則。[4]

本案中，原告多次與被告協商騰退房屋的事宜，應當視為給予了被告合理期限，且根據庭審查明的事實，被告與前妻于2008年購買了熙春路某小區某房屋一套。2017年被告與前妻離婚后，該套房屋歸被告前妻所有?，F被告已通過湘潭市住房和城鄉建設局公共租賃住房保障的資格審核，并通過摸號的方式確定了一套公共租賃住房。被告已解決了住房問題，故原告要求與被告解除房屋租賃合同關系的訴訟請求應當予以支持。解除房屋租賃合同關系后，被告理應騰退房屋。

四、對法律的適用應當結合歷史背景及社會實際情況

“法律適用”的過程通常被視為是“邏輯三段論的演繹推理方式”在司法過程中的一種應用。具體而言，透過法律解釋或法律補充進行法條組合，以將之組合成完全的法律規定(大前提);案件的具體法律事實經過證據證實，已充分滿足大前提中的法定構成要件，即可得出該具體法律事實為前面所述及的法律構成要件所指稱的法律事實(小前提); 則該預先設定的法律效果適用于此具體法律事實(結論)。[5]

綜合本案整體來看，原一審裁定問題主要出在了對大前提的選擇和對小前提的錯誤判斷上。社會關系總是不斷變化發展的，利用法來調整社會關系存在一定的滯后性。原一審裁定引用《通知》來作為邏輯三段論的“大前提”，并以此判斷“小前提”即原、被告之間糾紛不屬于法院受理案件范圍，實際上是沒有意識到《通知》存在適用背景及局限性。

一定的法總是與一定的社會經濟水平和社會發展狀況相適應，《通知》是為了解決福利分房背景下的突出矛盾而發布的，與現代社會不相容。不能因為案件涉及到一定的政策、歷史遺留問題就簡單套用法律、法規及相關法律文件，生搬硬套會導致出現“水土不服”的錯誤裁判。雖然沒有發布相關文件正式宣布《通知》失效，但在社會的不斷發展變化中，《通知》已經失去了生存的土壤，不應當再以《通知》作為判斷依據。法官在審理案件過程中，應當采取辯證的態度對待每一個案件，要結合社會實際情況來援引法律或法律文件以處理糾紛。同時，原一審裁定在引用《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》時，對《通知》內容的理解也過于片面。

人民法院的裁判文書應當進行釋法說理，原一審裁定書的釋法說理部分對《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》的規定采納了其字面意義，忽略了法律解釋方法中還有歷史解釋、體系解釋等其他解釋方法。法官或法律適用者為了針對特定具體案件做法律決定或法律判斷必須以一種足夠準確的方式決定法律語言的意義，從而以特定法律條款的解釋意義為理由而證成法律決定，或者說以特定法律條款的意義正當化為基礎支撐他所做的法律決定或法律判斷。[6]這就要求審判人員在適用法律時應當對裁判依據進行恰當的解釋，單純的文意解釋不但無法支撐其裁判結果而且有可能影響審判人員作出正確的裁判。

司法公正需要通過一定的程序機制來表達和實現，法院審判權與當事人訴權之構成司法程序的基本要素，當事人訴權的程序保障直接影響司法公正的實現。[7]只有依法保障當事人的訴權才能實現司法公正，二審法院駁回原一審裁定、將案件發回重審就是為了維護當事人訴權，是司法公正在司法實踐中的表達和實現。

八、相關法條《中華人民共和國合同法》第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同:

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款 有下列情形之一的，當事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。

《中華人民共和國合同法》第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

《中華人民共和國民法典》第七百三十條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃;當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

承租人單方解除租賃合同究竟要賠償多少違約金?

承租人單方解除租賃合同究竟要賠償多少違約金?

律師在起草和審查租賃過程中，經常會遇到這樣的條款:如承租人單方解除合同，應向出租人賠償損失1000萬元。那么，這類約定巨額違約金的條款是否有效?出租人可否完全按照該約定要求承租人承擔違約金?承租人主張違約金過高要求調減的，法院會支持出租人的哪幾部分損失?本文將通過北京市各級法院審理的幾則案例，對上述問題進行探討和回答。

裁判要旨

因承租人的根本違約行為導致房屋租賃合同被迫解除，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定除外。損失具體數額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期限或尋找替代房屋周轉期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

案情簡介

一、2015年1月，印刷物資公司與寶澤康醫院簽訂了《房屋租賃合同》，約定印刷物資公司將位于北京市西城區某房屋租賃寶澤康醫院作為辦公用房。租賃期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。其中，2015年2月9日至2015年5月8日為免租期，季租金為316909元。

二、2016年1月15日，寶澤康醫院向印刷物資公司提交了《退租申請》，內容如下:“我公司因經營狀況改變，經董事會研究決定，不再繼續租用貴大廈二樓的辦公地點，特提出退租申請。”因為寶澤康醫院已經明示不再履行合同義務，印刷物資公司對此表示同意，合同遂于當日解除。

三、2016年1月16日，寶澤康醫院搬離了涉案房屋，場地內遺留有部分辦公用品。

四、2016年8月，印刷物資公司與案外人英利浦公司簽署了房屋租賃合同，將涉案房屋租賃給后者，房屋租賃期限自2016年9月16日至2017年9月15日。

五、印刷物資公司向法院提起訴訟，請求:1、判令寶澤康醫院支付其欠付房屋租金456134.77元;2、判令寶澤康醫院支付遲延支付租金的違約金，以456134.77為基數，自2015年11月14日至被告實際支付之日止按照中國人民銀行同期貸款利率的4倍支付;3、判令寶澤康醫院賠償印刷物資公司3個月房屋空置損失費316909元。

六、北京市西城區人民法院判決:1、寶澤康醫院支付欠付印刷物資公司租金456134.77元;2、寶澤康醫院支付遲延支付租金的違約金，以456134.77為基數，自2015年11月14日至被告實際支付之日止按照中國人民銀行同期貸款利率的2倍支付;3、寶澤康醫院賠償印刷物資公司1.5個月房屋空置損失費158454元。

裁判要點

關于3個月房屋空置損失費的問題，法院認為:因承租人的根本違約行為導致房屋租賃合同被迫解除，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實際損失的，可予支持。根據原告在本案中的陳述:被告寶澤康醫院于2016年1月16日將涉案房屋內的物品搬空，但因寶澤康醫院在涉案房屋內遺留有部分垃圾，原告于2016年1月31日清理完畢，應視為該院于次日即2016年2月1日交付房屋。鑒于涉案房屋在退還時房屋狀態良好，不存在出租障礙，原告完全可以正常將涉案房屋對外出租?？紤]到春節前后對房屋租賃市場的一定影響，法院推定原告房屋空置的合理期限為自2016年1月15日起至2016年3月1日止。據此，法院判定被告賠償原告閑置期限的1.5個月租金損失。

此外，關于原告要求被告按照中國人民銀行同期貸款利率四倍的標準支付欠付租金的違約金，法院考慮到原告還同時要求被告支付了上述房屋空置期間的租金損失，故對違約金的標準予以酌情扣減至中國人民銀行同期貸款利率二倍的標準。

相關法律規定

《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(二)》

第二十九條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。

《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》

24、承租人在合同租賃期限內單方搬離租賃房屋，并主張解除合同，而出租人堅持要求繼續履行合同的，如何處理?

承租人在租賃合同履行期限內拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權據此解除合同，但合同另有約定的除外。經法院釋明出租人堅持不解除的，考慮到承租人不愿繼續履行租賃合同，該義務性質又不宜強制履行，租賃合同目的已無法實現，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據案件具體情況以出租人收回房屋、當事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應當承擔賠償損失的違約責任，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務，具體損失數額由法院根據合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。

出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的，不符合合同法規定的法定解除條件，承租人要求繼續履行合同的，應予支持，但合同另有約定的除外。

25、 房屋租賃合同糾紛中違約金過高的判斷標準如何確定?

房屋租賃合同的違約方主張違約金數額過高的，應當依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條的規定，以違約造成的實際損失為基準，根據公平原則和誠實信用原則，綜合衡量合同履行程度、當事人過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素予以確定。

承租人主張逾期支付租金的違約金數額過高，經審查出租人實際損失無法確定的，一般以欠付租金為基數，以不超過中國人民銀行同期貸款基準利率四倍的標準對違約金數額進行相應調整。

26、 房屋租賃合同因違約解除產生的實際損失如何確定?

因承租人根本違約行為導致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或尋找替代房屋周轉期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

實務經驗總結

一、租賃合同中約定的違約金很高，不意味著完全能得到法律的支持，發生相應情形時違約方無需被過高的違約金所“唬住”。違約金約定過高的，違約方可以請求法院予以適當酌減，法院應以守約方的實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。

二、根據有關規定，并結合本書作者辦理同類案件的經驗，因承租人根本違約導致房屋租賃合同解除，出租人可以要求其賠償的實際損失一般包括:免租期的租金損失(按照雙方未履行合同期間占合同約定期間的比例，賠償出租方的免租期租金損失)、房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費損失等。例如，假設上述免租期的租金、房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費累計為200萬元的，人民法院一般最多可以上浮30%，確定違約方應承擔的違約責任至多為260萬元，而不會按照合同約定的1000萬元判決違約金。對于出租方而言，有舉證證明其上述各項實際損失真實發生的證明義務。

三、考慮到實踐中房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費等損失通常客觀存在但較難證明，法院未必會準確計算每一項損失的具體金額，而是通常會結合案件的具體情況(雙方的過錯情況、案租賃合同的約定期限及履行期限、雙方關于違約金的約定等情況)，酌定一個合理的費用標準判決承租方承擔。由北京法院審理的案件中，損失具體數額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或尋找替代房屋周轉期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

法院判決

按照涉案合同約定，租賃期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。2016年1月16日，寶澤康醫院向原告送達《退租申請》，明確表示其董事會已決議不再租賃涉案房屋，要求以先期交納的合同保證金和裝修保證金折抵欠繳的租金和其他有關費用。因為被告已經明示不再履行合同義務，原告對此表示同意，合同遂于當日解除。

原告要求判令寶澤康醫院支付遲延支付租金的違約金，以456134.77為基數，自2015年11月14日至被告實際支付之日止按照中國人民銀行同期貸款利率的4倍支付。

依照相關法律規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以為逾期違約產生的損失賠償額的計算方法。房屋租賃合同的違約方支付違約金數額過高的，應當按照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干解釋(二)》第二十九條的規定:以違約造成的實際損失為基準，根據公平原則和誠實信用原則，綜合衡量合同履行程度、當事人過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素予以確定。承租人主張逾期支付租金的違約金數額過高的，一般以欠付租金為基數，以不超過中國人民銀行同期貸款利率四倍的標準對違約金數額進行相應調整。

鑒于涉案合同約定的違約金過高，原告已自行以欠付租金為基數，要求被告按照中國人民銀行同期貸款利率四倍的標準對違約金數額進行相應調整，符合法律規定，但考慮到原告除向被告主張違約金之外，還要求被告支付房屋空置期間的租金損失，故本院對違約金的標準予以酌情扣減至中國人民銀行同期貸款利率二倍的標準。

有關原告要求判令寶澤康醫院賠償原告3個月房屋空置損失費316909萬元之請求，合議庭認為:當事人一方不履行合同義務或者履行合同不符合約定的，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。因承租人的根本違約行為導致房屋租賃合同被迫解除，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定除外。損失具體數額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期限或尋找替代房屋周轉期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

根據原告陳述:被告寶澤康醫院于2016年1月16日將涉案房屋內的物品搬空，但因寶澤康醫院在涉案房屋內遺留有部分垃圾，原告于2016年1月31日清理完畢，應視為該院于次日即2016年2月1日交付房屋。鑒于涉案房屋在退還時房屋狀態良好，不存在出租障礙，原告完全可以正常將涉案房屋對外出租。考慮到春節前后對房屋租賃市場的一定影響，本院推定原告房屋空置的合理期限為自2016年1月15日起至2016年3月1日止。據此，本院判定被告賠償原告閑置期限或尋找替代房屋周轉期間的租金損失為15.8454萬元【31.690943萬元/季÷3個月)+10.5636÷2】。

案件來源

中國印刷物資總公司與秦楚、北京寶澤康國際醫院管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書，[北京市西城區人民法院(2016)京0102民初9476號]

延伸閱讀

考慮到實踐中房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費等損失通?？陀^存在但較難證明，法院未必會準確計算每一項損失的具體金額，而是通常會結合案件的具體情況(雙方的過錯情況、案租賃合同的約定期限及履行期限、雙方關于違約金的約定等情況)，酌定一個合理的費用標準判決承租方承擔。由北京法院審理的案件中，損失具體數額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或尋找替代房屋周轉期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

案例1:北京市朝陽區人民法院審理的方文姍與周智佳租賃合同糾紛一審民事判決書【(2015)朝民初字第20580號】認為，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中，原告與被告簽訂的租賃合同是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律的強制性規定，故為合法有效。雙方均應如約履行。合同約定“任何一方提前解除合同，應向對方支付10萬元的違約金”，被告雖稱雙方協商一致解除合同，本案情形與該條款不符，但考慮到被告提出了提前解除合同的意愿，雙方交接過程中也未對違約金條款進行變更約定并簽訂書面協議，原告至今并未放棄向對方主張違約金，故本院認為該條款應當適用，原告主張違約金本院予以準許。至于違約金數額，法律規定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少，本案中，被告提出違約金過高，申請法院酌減，在此情形下，本院綜合原告后續進駐涉案場地時間、涉案租賃合同的約定期限及履行期限、雙方關于違約金的約定等情況，根據公平原則和誠實信用原則，酌情判處違約金七萬元?！?/p>

案例2:北京市朝陽區人民法院審理的北京高億房地產開發有限公司與褚偉男房屋租賃合同糾紛一審民事判決書【(2014)朝民初字第04202號】認為，“原告要求被告支付相當于四個月租金的解除合同賠償金3735324元......按照合同約定，被告應于2012年12月19日前支付原告押金及第一個月租金，現被告認可其一直未支付，已符合雙方在合同中約定的原告行使合同解除權并要求被告支付解除合同賠償金的條件。故原告要求被告支付賠償金，有事實及法律依據，本院予以支持。但原告主張的違約金計算標準過高，從公平原則和誠實信用原則出發，結合雙方約定的租期，解除合同時間，被告過錯程度以及原告實際損失等，本院確定賠償金以訴爭房屋三個月租金標準為宜?！?/p>

案例3:北京市朝陽區人民法院審理的趙鋼與舒浩租賃合同糾紛一審民事判決書【(2014)朝民初字第15705號】認為，“就免租期損失和空置損失，原、被告在合同中約定免租期系原告給被告經營前裝修期間的租金優惠，意在出讓部分可得利益，減少被告裝修成本，促使相對方與之完成締約，從而在合同約定期間內獲取利益的行為。根據《合作協議書》的約定，雙方合作期間為60個月，但被告僅在免租期后3個月即以無法繼續經營為由與原告解除合同，致使原告既出讓免租期租金利益又無法繼續獲得合作期間的租金收益，故被告應按照雙方未履行合同期間占合同約定期間的比例，賠償原告免租期租金損失。雙方于2013年3月31日協商解除合同，現原告向被告主張合同解除后的房屋空置損失，無事實依據，且原告提交的案外公司工商登記注冊基本信息網頁打印件不足以證明訴爭房屋是否曾出現空置狀態，故本院難以支持原告的請求。”

案例4:北京市朝陽區人民法院審理的中農朗逸(北京)科技發展有限公司與北京宏宇方略商貿有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書【 (2018)京0105民初20988號】認為，“本案中，原告與被告簽訂《房屋租賃使用合同》事實存在，雙方權利義務明確。被告單方解除合同的行為確已導致合同無法繼續履行，由于被告就其所述的因國家政策調整，針對國家機關所有房屋產權進行清理導致其單方解除合同的行為沒有舉證，故被告應當承擔相應的違約責任。原告沒有提供充分證據證明其于2017年12月28日搬離房屋的事實，根據原、被告簽訂的交接清單和原告發給被告的《關于房屋使用租賃押金的函》，原告于2018年1月29日與被告進行了房屋交接。故原告要求被告退還此后租金的主張，本院予以支持，對于退還之前租金的主張，本院不予支持。被告同意退還原告房屋及電話費押金，本院不持異議。關于補償金問題，從雙方合同約定看，該補償金本質上為違約金。庭審中，被告提出了補償金標準過高的抗辯，考慮到原告提出的損失情況，合同的履行情況，當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則，本院對補償金酌情予以調整......被告北京宏宇方略商貿有限公司于本判決書生效后七日內退還原告中農朗逸(北京)科技發展有限公司房屋押金、電話費押金四萬四千八百八十元;被告北京宏宇方略商貿有限公司于本判決書生效后七日內支付原告中農朗逸(北京)科技發展有限公司補償金四萬二千元”。

案例5:北京市第二中級人民法院審理的北京華安房地產開發有限公司與北京倪氏海泰白云餐飲有限公司、北京倪氏海泰餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書【(2015)二中民初字第06217號】認為，“最后，對于倪氏公司、白云公司稱華安公司主張的該部分滯納金過高，請求予以減少的抗辯意見，因滯納金具有違約金的性質，本院結合雙方《租賃合同》的實際履行情況、雙方的違約情況等因素，根據公平原則和誠實信用原則，依法對倪氏公司、白云公司應支付的該部分滯納金的數額予以酌定。

房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

法律主觀：

生活中，我們離不開的一個是住，一般都是租當地方居住，但是在租賃的過程中，也會遇到很多糾紛麻煩，大部分情況都是因為房屋租賃合同導致的。房屋租賃合同糾紛案民事判決書（案例）某某人民法院民事判決書字第00936號原告某某，女，1968年1月2日出生，漢族，個體工商戶。委托代理人某某，系昌圖縣維權法律服務所法律工作者。被告某某，男，1989年2月14日出生，漢族，個體工商戶。委托代理人某某，系昌圖縣148法律服務中心法律工作者。委托代理人某某（系被告父親），男，1962年10月20日生，漢族，無職業。原告某某訴被告某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由審判員褚亞興適用簡易程序獨任審判，公開開庭進行了審理。原告某某及其委托代理人某某，被告某某及其委托代理人某某、某某到庭參加訴訟，本案現已審理終結。原告某某訴稱：2014年5月原告將自己所有的門店出租給被告，租期為一年，合同到期后，被告既未續簽合同，也未繳納租金。被告的行為給原告造成了一定的經濟損失，侵犯了原告的合法利益?，F要求被告立即騰退租用的房屋，給付從2015年5月8日至騰退房屋日為止的租房費20000元。并由被告承擔本案的訴訟費。被告某某未做書面答辯，庭審中辯稱：原告所訴與事實不符，原、被告的租賃合同不是一年而是五年，故要求駁回原告的訴訟請求。原告某某向本院提交以下證據：1、商業門店房屋租賃合同一份，欲證明原、被告簽訂的合同租賃期為一年，租金為每年80000元的事實。該證據經庭審質證，被告對其真實性沒有異議，但未能對租賃期限為五年提供充分證據加以證明，故對原告的證明目的予以確認。被告某某向本院提交以下證據：1、房屋轉租協議一份，欲證明被告自2013年3月21日承租原告房屋的事實。該證據經庭審質證，原告有異議，認為該證據沒有原告的簽字，不能確認原、被告形成租賃關系的事實。但同時承認該房屋于2013年3月出租給某某朋友的事實。故對被告通過轉租形式于2013年3月21日至2013年5月9日承租原告房屋的事實予以確認。2、省家庭居室裝飾裝修合同、預算書、授權委托書、某某身份證復印件（系該裝修公司員工）各一份，欲證明2013年3月28日到2013年5月28日被告租住原告房屋裝修費397800元的事實。該證據經庭審質證，原告無異議。本院予以確認。3、某某證人證言一份，欲證明被告裝修花費397800元的事實。該證據經庭審質證，原告無異議。本院予以確認。4、某某證人證言一份（內容如下：原、被告都是朋友關系，被告要租房子，我就帶被告去原告哪里了，當初說一年租金8萬元，被告說想多簽幾年，原告說一年一簽吧，當初說有我在，這事不能差），欲證明原、被告簽訂的合同時約定租賃五年，一年一簽的事實。該證據經庭審質證，原告無異議。本院予以確認。5、某某證人證言一份（內容如下：2013年5月份租房子的時候去原告的門店，開始的時候我們說5年，說一年一簽，原告說有信仰的人，不能因為這個差事，今年簽合同的時候，我給我弟弟送房費，去原告家里簽合同去了，我弟弟說不用了，房租漲價了，漲到15萬元），欲證明原、被告租賃期限為五年，一年一簽，被告因房租漲價沒有續簽合同的事實。該證據經庭審質證，原告無異議。本院予以確認。6、音頻資料一份，欲證明2015年5月3日晚上7點30分，原告、原告丈夫、被告、被告父親，原告將房租漲到15萬元，原、被告沒有達成協議的事實。該證據經庭審質證，原告無異議。予以確認。依據上述證據及結合當事人在庭審中的陳述，確認本案的事實為：2014年5月7日，經原、被告協商，原告將位于昌圖鎮站前街原水利打井隊樓，現千福賓館南側一、二層門店出租給被告經營。該合同到期后，雙方于2014年5月14日續簽了商業門面房屋租賃合同，雙方約定出租期限為一年，自2014年5月8日至2015年5月7日止，年租金為8萬元整。同時約定合同到期后，如被告續租，下一年房租隨行就市，租賃期滿原告有權收回出租房屋。租賃方應如期交還，租賃方要求續租，則必須在租賃期滿前兩個月通知出租方，經同意后重新簽訂租賃合同。合同到期后雙方因租金事宜未達成協議，致使雙方未能達成續租協議。本院認為，原告某某作為房屋所有權人與被告簽訂的房租租賃合同合法有效。現租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物?，F雙方因房屋租金未達成續簽協議，原告要求收回房屋的要求符合法律規定。被告應將該房屋交付給原告。原告要求被告承擔逾期占用房屋房租費的請求符合法律規定，應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第二百三十五條，《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條、第一百三十四條一款（七）項之規定，判決如下：一、被告某某于本判決發生法律效力后五日內將占用原告的一、二層門店交還原告。二、被告某某于本判決發生法律效力后五日內給付原告某某逾期占用房屋房費19710.00元（自2015年5月8日起至2015年8月8日止）。如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費67元，由被告某某負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于遼寧省鐵嶺市中級人民法院。

法律客觀：

《房屋買賣合同司法解釋全文》第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

請推薦，租賃合同糾紛的相關判例。

原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份合同，合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計2萬平方米的6幢商業用房及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止;益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內地磚鋪設、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項目，逾期不能交付使用，作處理。合同還對租金的數額、交付的時間及違約責任，合同變更、解除的條件等均作了規定。后，益樂村將上述6幢商業樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權書一份，明確將合同規定的6幢樓房出租權授予益愛公司，授權期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產生的一切法律責任由益愛公司負擔。1996年9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補充協議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止;1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每兩年在原租金數額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權終止合同、收回房屋;本合同經雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時終止，有關原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補充協議為準。上述補充協議、合同簽訂后，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉租給他人使用，但未對益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進行改建并增添設施(鑒定價值為343184元)并先后與文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協議，協議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層(部分)1200平方米營業房，益愛公司同意從1997年7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協議，也未將所租用的營業房歸還給益樂村。1999年1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發生爭議，向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔訴訟費。

益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的40萬元，并負擔訴訟費。

[裁判要旨]

杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達公司為本案第三人。經審理，杭州中院認為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后，應對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關部門審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現在無法審計，由此而造成的損失應由益樂村承擔。而益愛公司未按約定支付房租，已構成違約，益樂村據此要求終止租賃關系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當，予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔相應責任。益樂村與益愛公司間的租賃關系終止后，益愛公司應歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應隨之歸還。根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規定，該院于2000年2月2日作出以下判決：

一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。

二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內將其使用的位于杭州文三路北側屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。

三、益愛公司于判決生效后10日內支付益樂村房屋租金6394276元(自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金)。

四、益樂村在判決生效后10日內支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。

五、新時代市場在判決生效后10日內支付益樂村房屋使用費551000元(自1997年7月1日起至2000年1月31日止)。

(二) 轉租合同的效力及合同主體變更

對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉租合同的效力如何，是否應繼續履行?兩審法院意見有分歧，杭州中院根據益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所占用的房屋亦應一并歸還。也即出租合同的效力及于轉租合同，出租合同被終止，轉租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無不當，但次承租人的權利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經審理，否定一審對轉租的判定，改判繼續履行轉租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權利義務。應當說，二審的判決是有相當的開創性的。

第一，出租合同被終止，轉租合同的效力并不當然終止。上述情形，轉租合同的效力究竟如何，法無明文規定。雖然益樂村曾將房屋的“出租權”書面授予給益愛公司，益愛公司轉租房屋及第三人承租房屋并無不當，但事后益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定“拖欠兩月收回房屋”，可見從合同的規定看，益樂村授權益愛公司轉租并非無條件，一審法院也正是據此判令“收回房屋”。但問題是，轉租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同權利亦應受到法律的平等保護。從權利的來源看，不論出租還是轉租合同，其終極權利都來源于出租人對租賃物所擁有的合法的使用權、收益權，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金”的情況下，法院根據雙方當事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權的一種保護。轉租合同中的轉租人，同時也是出租合同中的承租人。根據合同法的有關規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人;承租人未經出租人同意而擅自轉租的，出租人可以解除合同?？梢?，轉租合同之所以成立，首先是基于出租人對承租人的授權，沒有出租人的許可，轉租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據轉租合同租賃房屋是出租人的意志在轉租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉租合同的約定繼續使用租賃物和履行相關義務，并不會造成對出租人權益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經在約定的時空緯度內占有、使用租賃物，并且完全按轉租合同的約定履行了其應盡的義務;另一方面，出租人對轉租是明確同意的;再者，由次承租人繼續承租，并不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權利就會始終處于變動之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場秩序的穩定，也與當今世界租賃權“物權化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當時各方當事人的真實意思，依據民法誠實信用原則，從穩定市場經濟秩序，保障交易安全的角度出發，判令未履行完畢的轉租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關系，同時又妥當保護轉租關系中的次承租人利益，維護了市場的秩序，是對法律“活”的運用，值得贊同。

第二、“舉重以明輕”法律解釋方法的運用。舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為：“尚且…當然”;所謂的“重”和“輕”，指其法律要件的寬嚴或法律效果的廣和狹?，F行法律對本案所涉情形如何適用法律雖無明文規定，但最高法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十九、《合同法》第二百二十九條對“買賣不破租賃”都作了明確規定，本案當然不屬于“買賣不破租賃”的情況，但根據“舉重以明輕”的法律解釋方法，本案情形與“買賣不破租賃”在法律政策基礎上有相通之處。即“買賣尚且不破租賃，出租合同終止當然…”，并且本案中出租人對轉租是同意的，與“買賣”相比，可謂“輕”。二審法院判決雖然沒有點明“舉重以明輕”，但其法律思維上顯現了對“舉重明輕”法律解釋方法的大膽運用。

第三、直接判決由原出租人繼受轉租合同。在出租合同依法被終止，轉租人喪失轉租權的情形下，轉租合同要繼續履行，就必然涉及到合同主體的變更。由于本案的起因主要是益愛公司拖欠房租而引起，益樂村出租房屋的初衷沒變，其將收回的1號、2號、4號和5號樓房，隨即又出租給他人使用，亦可說明。并且，轉租是取得了出租人的同意的，由出租人取代轉租人繼受合同，于出租人并無不利之處。據此，二審法院為避免次承租人的租賃權因出租人與承租人之間的法律關系變動而被危及，從穩定社會經濟秩序出發，判令轉租合同由出租人和次承租人繼續履行，應屬合理。

3. 2003年6月，陳某同仇某簽訂了為期一年的房屋租賃合同，租賃仇某的一套兩室一廳的住房居住。2004年5月，

在仇某與陳某房屋租賃糾紛案中， 有兩個值得探討的法律問題： 第一是陳某在租賃合同 期滿后拒不搬出仇某的房屋的行為性質。 陳某拒不搬出仇某房屋的行為無疑構成了對仇某房 屋所有權的侵害， 仇某有權要求陳某返還房屋。 根據上文對所有權返還原物請求權的要件的 分析，陳某在租房合同期滿后，雙方沒有達成續租協議，因此陳某不再享有合法占有、使用 仇某房屋的權利， 因此陳某繼續居住的行為是對仇某房屋的無權占有， 仇某作為房屋的所有 權人， 可以依據法律享有所有權返還原物請求權。 第二是仇某私自進入陳某居住的房屋強行 把陳某物品搬出形成的侵權爭議。 所有權返還原物請求權是一種請求權， 請求權的行使必須 以權利相對人（在本案中即陳某）履行義務的行為作為權利實現的條件，如果權利相對人拒不履行法定義務，請求權人可以請求法院給與保護，也可以采取一定的自救措施，但是必須注意的是， 請求權人采取自救措施的時候， 不能侵害權利相對人的合法權益， 否則構成侵權， 要承擔民事侵權責任。 本案中涉及的情況在現實中十分普遍， 房屋租賃期間屆滿后承租人繼續居住房屋， 此時 可能出現兩種情況。 如果出租人對承租人繼續居住沒有異議， 而且照常接受承租人繳納的租金時，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期，其法律依據是《合同法》第 236 條： “租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效， 但租賃期限為不定期。 ”如果出租人與承租人沒有就續租達成協議，且出租人要求承租人退還房屋時，則承租人的繼續居住構成對出租人房屋所有權的侵害，也就是本案中的情況。而對于出租人仇某來說，房屋所有權受到侵害后，最好的救濟方式就是迅速向法院提起訴訟， 請求法院判令承租人立即搬出自己的房屋，而不是采取案中提到的自力救濟的方式。