增值稅清算工程款(政府清算工程款)

土地增值稅清算程序與清算方法

法律主觀：

納稅人的條件符合土地增值稅清算的條件之后，可以申請相關的稅務部門進行土地增值稅的清算手續，對項目中應當繳納稅款進行結算。土地增值稅清算程序1、凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》，經主管地方稅務機關核準后，即可辦理竣工清算稅款手續。2、凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后，在90日內辦理清算稅款手續。3、納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》。須提交的有關資料如下：（1）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。（2）國有土地使用權證書。（3）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。（4）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。（5）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。（6）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。（7）清算項目的工程竣工驗收報告。（8）清算項目的銷售許可證。（9）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等。（10）《土地增值稅清算鑒證報告》。（11）《土地增值稅納稅申報表（一）》。（12）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。4、納稅人應準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。5、主管地方稅務機關在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時，應認真核對納稅人提供的資料，并嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉入審核程序。6、對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續。7、主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90日內完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求的補正資料時間。8、稅務機關辦理補（退）土地增值稅清算手續。符合土地增值稅清算條件的，開發商應該準備好所有材料，到當地稅務所申報。稅務所進行核算，得到準備的稅額，企業沒有異議的話就完成納稅義務。這些就是土地增值稅清算流程的一些環節。

法律客觀：

土地增值稅 清算 鑒證業務準則第四十條 稅務師事務所應按照稅 法規 定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括： (一)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規定，計算是否正確。 (二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。 1.如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目; 2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算; 3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現時間及其扣除項目的配比。 (三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。 (四)審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。

建筑行業增值稅結轉賬務處理

建筑行業增值稅結轉賬務處理

預繳時借:應交稅費-應交城市維護建設稅等貸:銀行存款

增值稅納稅義務產生,月底計提稅金及附加,借:稅金及附加貸:應交稅費-應交城市維護建設稅等

月末結轉損益借:本年利潤貸:稅金及附加

主營業務收入的確認應遵循權責發生制原則.每月根據項目部確認的產值(工程量)或工程部審核的產值(工程量)確認收入,年底根據甲方、監理公司確認的數額確認年度收入,并對年度其他月份進行適當調整.產值確認后,根據合同毛利率等確認合同毛利,記入"工程施工--合同毛利"科目,"主營業務收入""與工程施工--合同毛利"的差額計入主營業務成本科目.

建筑業的賬務處理流程

一、收入核算

1、收到預付工程款時

借:銀行存款

貸:預收賬款

應繳稅費-應繳增值稅-銷項稅

2、工程完工結算時

借:預收賬款/應收賬款

貸:工程結算收入

3、結轉收入

借:主營業務收入

貸:主營業務成本

管理費用

銷售費用

財務費用等等

借或貸:本年利潤

二、成本的核算

1.發生的合同成本

借:工程施工-合同成本

應交稅費-應交增值稅(進項稅額)

貸:銀行存款

2.發生的材料費用

借:管理費用/原材料

3.支付人工費

借:工程施工--人工費

貸:現金(或應付工資等)

4.發生的機械費用

借:工程施工--機械使用費

應交稅費-應交增值稅(進項稅額)(指的租賃)

貸:銀行存款(或累計折舊等)

5.發生的其他直接費

借:工程施工--其他直接費

貸:銀行存款(或現金等)

6.月末確認收入和成本

借:主營業務成本(按當期確認的合同成本)

工程施工--合同毛利(倒擠)

貸:主營業務收入(按當期確認的工程結算收入)

7.工程完工決算后,應將"工程結算"科目與"工程施工"科目沖抵,沖抵后"工程施工"科目與"工程結算"科目余額均為零.

施工企業合同完工并結清工程施工和工程結算賬戶時

借:工程結算(按賬面累計余額)

貸:工程施工

建筑行業增值稅結轉賬務處理,

房地產項目土地增值稅清算實施細則

法律主觀：

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權地上建筑及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。一、什么是土地增值稅清算土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。二、土地增值稅清算管理規程第一章總則第一條為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。第二條《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。第三條《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。第四條納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。第五條稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。第二章前期管理第六條主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。第七條主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。第八條對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。第三章清算受理第九條納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;（三）直接轉讓土地使用權的。第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。三、土地增值稅清算扣除項目包括什么（一）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施：1、建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；2、建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；3、建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。（二）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。（三）房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除。（四）房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。（五）房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（六）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

法律客觀：

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。上述“扣除項目”，具體為：(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。(2)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定，實行核定征收。(5)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對從事房地產開發的納稅人可按第(1)、(2)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

土增清算基坑支護工程款需要剔除嗎

土地增值稅，在房地產行業稅收繳納中，應該說是最復雜的一個稅種，其計算方式較為復雜，而且時間跨度長，各項費用開支名目較多，會計核算要求較全面，因此，稍不注意就有可能會出錯。

那么，土地增值稅清算時，哪些成本、費用項目，在計算土地增值稅時，不得扣除呢?暫扣的工程質量保證金，未取得發票，計算土地增值稅時，不得扣除。

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第二條規定，房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

土地逾期開發，繳納的土地閑置費，計算土地增值稅時，不得扣除。

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第四條規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

房地產開發企業在城市規劃區范圍內，以出讓方式取得土地使用權，閑置一年以上按出讓金的20%以下征收土地閑置費。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年以上未動工建設的，按省、自治區，直轄市的規定征收土地閑置費。

因此，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

利息上浮幅度超過規定標準的部分，計算土地增值稅時，不得扣除。

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第三條(一)規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

因此，房地產開發企業在項目開發中所支付的利息，超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的利息，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產開發企業在項目開發中所支付的財務費用，如果包含有逾期的貸款利息和加罰的利息，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

實際發生的成本費用，未取得有效憑證，計算土地增值稅時，不得扣除。

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第四條第(一)項，房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

企業預提的成本費用，除另有規定外，計算土地增值稅時，不得扣除。

根據國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知(國稅發[2009]91號)第二十一條規定：

1、在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

2、扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

除財務費用外的其他開發費用，超過土地及開發建設成本5%的部份，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時，除利息支出外其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本之和的5%以內計算扣除，超過部分，不得扣除。

與清算項目無關的成本費用，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。否則，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

不能提供已支付的地價款憑據的，計算土地增值稅時，不得扣除。

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第十條規定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

因企業原因發生的納稅評估費用，在計算土地增值稅時，不得許扣除。

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第十二條規定，納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

土地增值稅預征計征依據的確認預售階段

《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

按照上述文件的規定，房地產開發企業在預售階段應按預收款預繳增值稅。在適用增值稅一般計稅、簡易計稅情況下：

土地增值稅預征計征依據＝預收款-應預繳增值稅稅款

應預繳增值稅稅款＝［預收款÷（1+稅率或征收率）］×3%。

現房銷售階段

現房銷售時產生增值稅納稅義務，但土地增值稅在清算前依然屬于預征。

《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

同時，國家稅務總局公告2016年第70號文件規定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

結合《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增值稅預征計征依據分別為：

1.適用簡易計稅方法的預征土地增值稅計征依據=價稅合計 -應納稅額

應納稅額= ［價稅合計÷（1+5%）]×5%

2.適用一般計稅方法的預征土地增值稅計征依據=價稅合計 -銷項稅額

銷項稅額=［（價稅合計 - 允許扣除的土地價款）÷（1+適用稅率）]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費時的注意要點城市維護建設稅及教育費附加的扣除

國家稅務總局公告2016年第70號文件規定，營改增后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。在執行這一規定時，需要注意兩點：

1.如果項目的增值稅實際稅負率超過預征率，那么該項目實際負擔的附加稅費相應也會超過預繳增值稅時繳納的附加稅費。

在此情況下，據實扣除附加稅費對企業是有利。企業最好對增值稅按項目設置輔助賬核算，從而可以準確計算附加稅費。反之，如果項目增值稅實際稅負率低于預征率，則按預繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業更有利。

2.如果企業發生現房銷售且不能按清算項目準確計算附加稅費，其繳納的增值稅所對應的附加稅費如何扣除？

由于此種情形70號公告沒有明確。在實際工作中，一些稅務機關會秉承一貫原則，參照預繳增值稅時的規定允許扣除。但從完善執法依據的角度，還是希望上級機關能對此予以明確。

印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（五）項規定，與轉讓房地產有關的稅金為計算增值額的扣除項目。

而《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）又作出了例外規定，細則中規定允許扣除的印花稅，指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產開發費用扣除。

《土地增值稅暫行條例實施細則》對房地產開發費用又規定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本之和的10%以內計算扣除。

《增值稅會計處理規定》（財會[2016]22號）要求，全面試行營改增后，將“營業稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，將原在管理費用（稅金）中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。

新會計制度出臺后印花稅如何扣除？一些稅務人員對此有不同認識。筆者認為，財稅字[1995]48號文件當時對房地產企業銷售開發產品不單獨扣除印花稅的規定，基于當時的上位法（條例實施細則以及房地產開發企業財務制度），現在會計制度進行了修訂，文件的相關規定理應作出相應的調整。