葛亮訴李輝等房屋買賣合同糾紛案(葛亮訴李輝的房屋買賣合同糾紛案)

房屋買賣合同效力糾紛5類案件裁判規(guī)則匯總

編輯評論/注釋

推動最高人民法院同類案件同判，已成為提升司法公信力、實現(xiàn)法律適用統(tǒng)一的重要工作內(nèi)容和手段。

過去五年，中國房屋買賣合同糾紛數(shù)量激增。雖然由于疫情等因素，2020年有所下降，但房屋買賣合同糾紛仍是律師的重要案源。

在剛剛出臺的“十四五規(guī)劃綱要”中，都市區(qū)建設(shè)、城市更新、現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、“不炒房”的總原則，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機遇和發(fā)展，同時，新的房屋買賣合同糾紛也會更多。

在這種背景下，在推進相似案件同判的司法環(huán)境下，從房屋買賣合同糾紛中提煉出相似案件的判決規(guī)則，并對判決規(guī)則進行總結(jié)分析，是律師制定訴訟策略、預(yù)測判決結(jié)果的重要方法之一。

在房屋買賣合同糾紛中，與“合同效力”相關(guān)的案件有51220件，從2012年的僅465件增加到2019年的萬余件，增長迅速。

今天我們從房屋買賣合同糾紛的類似案例庫中，整理總結(jié)出五條與合同效力相關(guān)的裁判規(guī)則，與讀者分享。

規(guī)則一

規(guī)則一：為取得銀行貸款，訂立虛假房屋買賣合同，雙方無真實房屋買賣意思表示的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

規(guī)則描述：

雙方簽訂虛假的房屋買賣合同以取得銀行貸款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同無效。

一、雙方簽訂房屋買賣合同后，出賣人一直持有和保管房屋產(chǎn)權(quán)證、過戶發(fā)票、收據(jù)等相關(guān)原件，一直占有和使用所售房屋。主張雙方為虛假購房合同套取銀行貸款，但買受人不能合理解釋和證明上述情況，且未能證明除銀行貸款外的房款支付情況。應(yīng)認(rèn)為雙方之間的房屋買賣合同不是其真實意思表示，應(yīng)為無效合同。

第二，真實意思表示是民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的基本條件之一。雙方?jīng)]有買賣標(biāo)的物的真實意思表示，而是為取得商業(yè)貸款、住房公積金貸款等其他目的相互串通簽訂虛假買賣合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無效。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產(chǎn)行業(yè)的管制為目的，以他人名義與自己簽訂虛假的商品房買賣合同，抵押銀行信貸資金，商品房買受人明知該合同不是雙方的真實意思表示，則該情形符合原《合同法》第五十二條第三項(現(xiàn)《民法典》第一百五十四條)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無效。

參考示例：

1.邵某與郭某某房屋買賣合同糾紛案

案例編號(2011)胡藝鐘敏二(民)字第845號

2.袁佳與石某某買賣合同糾紛案二審民事判決書。

案例編號(2013)滬民二(民)字第1387號

規(guī)則2

第二條：未取得房屋所有權(quán)證書而簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。賣方不履行合同規(guī)定的交貨義務(wù)，應(yīng)向買方承擔(dān)違約責(zé)任。

規(guī)則描述：

原《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在訂立合同時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因出賣人未取得所有權(quán)或者處分權(quán)導(dǎo)致標(biāo)的物的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”(現(xiàn)已并入《民法典》的第311條)

因此，未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。出賣人不履行合同中的交付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，即出賣人是否有權(quán)處分買賣合同的標(biāo)的物，不影響買賣合同的效力

陜西省銅川市中級人民法院認(rèn)為，本案爭議的焦點是雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而無效。

首先，這一規(guī)定是否可以認(rèn)為是《合同法》原第五十二條(現(xiàn)《民法典》第一百四十四條、第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條)規(guī)定的“強制性規(guī)定”。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第十六條規(guī)定，強制性條文分為效力性強制性條文和管理性強制性條文。只有違反效力性質(zhì)的強制性規(guī)定而簽訂的合同，才能認(rèn)定為無效合同。本案涉及《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項規(guī)定“未依法登記并取得權(quán)屬證書的不動產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，屬于管理性質(zhì)的強制性規(guī)定，而非效力性質(zhì)的強制性規(guī)定。

其次，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項的立法目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，保障交易安全，保障政府稅收征管等。這是房地產(chǎn)管理部門對城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種行政監(jiān)管措施，而不是設(shè)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的買賣合同的訂立的禁止性規(guī)定。因此，違反本法規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，只可能導(dǎo)致買賣合同履行上的瑕疵，即辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的不便，而與本合同的效力無關(guān)。因此，再審申請人以房屋買賣協(xié)議違反該規(guī)定為由，申請認(rèn)定涉案房屋買賣協(xié)議無效，沒有法律依據(jù)，不予支持。

規(guī)則三

規(guī)則三：一方僅以房屋出賣人無所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無效，合同不具備《合同法》(現(xiàn)中華人民共和國)原第五十二條法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的無效情形的，法院不予支持。受讓人符合原《物權(quán)法》第106條（（現(xiàn)《民法典》第 311 條）善意取得條件的，取得該房屋的所有權(quán)。

規(guī)則描述：

當(dāng)事人一方僅以房屋出賣人對房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效，合同不具有原《合同法》第五十二條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的無效情形的，法院不予支持。賣房人簽訂合同后取得處分權(quán)，或者權(quán)利人予以追認(rèn)的，買房人可以依據(jù)合同取得房屋所有權(quán)；

權(quán)利人不予追認(rèn)的，權(quán)利人可以追回房屋，但是買房人構(gòu)成善意取得的除外。因賣房人未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買房人要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持；

權(quán)利人因賣房人無權(quán)處分房屋導(dǎo)致其無法追回房屋或者遭受其他損失，要求賣房人承擔(dān)賠償責(zé)任的，法院亦應(yīng)予支持。

可供參考的案例：

1. 張某與楊某香、田某文確認(rèn)合同無效糾紛案

案號：（2018）瓊9006民初1448號、（2019）瓊96民終779號

基本案情：

原告楊某香購買房屋一套，產(chǎn)權(quán)登記在其名下。2012年1月20日，田某文（楊某香之子）與張某簽訂《協(xié)議書》，將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價格為10000元。后，張某實際占有、使用該房屋，并將房屋出租他人。另查明，楊某香與其愛人（已過世）共生育子女四人，田某文系其二子。其他三位子女自愿放棄對案涉房屋主張任何權(quán)利。后，楊某香訴至法院，請求法院判令田某文與張某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

審理結(jié)果：

海南省第一中級人民法院二審認(rèn)為，本案爭議焦點為：一、張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書》是否有效；二、張某是否應(yīng)退還涉案房屋給楊某香。

一、 關(guān)于張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書》是否有效的問題。

首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故，田某文對涉案房屋是否具有所有權(quán)或處分權(quán)不影響其與張某之間的房屋買賣合同的效力。

其次，張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書》并未違反原《合同法》第52條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、146 條、153 條、154 條）的規(guī)定。田某文自1997年開始一直居住在涉案房屋內(nèi)，張某作為交易方有理由相信田某文對涉案房屋具有相應(yīng)的處分權(quán)。雖張某未及時查明房屋的產(chǎn)證情況并辦理過戶，存在一定過失，但并無證據(jù)證明張某與田某文之間存在惡意串通行為。

再次，楊某香提起訴訟距涉案房屋買賣合同訂立之日已長達六年之久，其稱對田某文已出售房屋一事不知情不合常理。故張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書》應(yīng)為有效。

二、 關(guān)于張瓊是否應(yīng)退還涉案房屋給楊桂香的問題。

民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。張某與田某文于2012年1月簽訂《協(xié)議書》，后一直居住在涉案房屋或轉(zhuǎn)租他人使用，屬于善意取得，不違背國家強制性法律規(guī)定，涉案房屋買賣合同合法有效，且楊某香在2018年6月之前對此并未提出異議，也未提供證據(jù)證明張某所支付的對價低于市場價。故楊某香要求張某退還涉案房屋的訴訟請求，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。

2. 卓某福與卓某偉房屋買賣合同糾紛

案號：（2018）川1402民初4120號、（2019）川14民終349號

基本案情：

原告卓某福與被告卓某偉系兄弟。卓某偉與徐某清系夫妻。案涉房屋為卓某偉、徐某清兩人共有。卓某福于2002年開始使用案涉房屋。2003年1月9日，被告卓某偉將該房屋以2000元的價款出賣給卓某福，同時卓某偉向卓某福出具《賣房》條，其中徐某清的簽名非其本人書寫。卓某福于2013年對該房屋翻建使用至今，但一直未辦理轉(zhuǎn)移變更登記。2017年8月28日，卓某福將卓某偉、徐某清訴至法院，請求確認(rèn)案涉房屋的所有權(quán)歸其所有。

審理結(jié)果：

四川省眉山市中級人民法院認(rèn)為，本案的爭議焦點在于：雙方是否存在合法有效的房屋買賣合同關(guān)系。

根據(jù)查明的案件事實，卓某福在一審中提交的《賣房條》系卓某偉本人書寫，能夠反映卓某偉有出賣房屋的真實意思表示。徐某清作為共有人是否簽字或事后有未予以追認(rèn)，僅涉及對物權(quán)變動是否造成影響，而非認(rèn)定買賣合同關(guān)系無效的事實依據(jù)。卓某偉、徐某清雖主張雙方之間系借款關(guān)系，但未提交相應(yīng)的反駁證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。故雙方簽訂的買賣合同有效。

規(guī)則四

規(guī)則四：房屋買賣合同中避稅條款無效，但不影響合同其他條款效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。

規(guī)則描述：

在房屋買賣合同中，雙方當(dāng)事人為了規(guī)避稅費，約定與真實意思表示不一致的房屋價款，應(yīng)屬無效法律行為，無法對當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力。

但是合同中其他約定是當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，該合同依法成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。

從審判思路看，不應(yīng)流于表面化的房屋買賣合同條款，應(yīng)當(dāng)結(jié)合付款金額與購房價格是否吻合、當(dāng)事人對重大事項的知曉程度、一般購房人的常識經(jīng)驗等各方面綜合審查，以防購房人和開發(fā)商惡意串通，明確真實的房屋買賣合同關(guān)系。

可供參考的案例：

宿某琳與孫某昌等房屋買賣合同糾紛案

案號：（2017）魯0112民初6085號、（2018）魯01民終6584號、（2019）魯民申4661號

基本案情：

原告孫某昌（乙方）與被告宿某琳（甲方）、被告中豪建大分公司（居間方）于2016年4月13日簽訂《房屋買賣合同》，約定買賣雙方優(yōu)先采用合同更名的形式進行交易，完成房屋過戶登記手續(xù)。其中，合同第五條約定，甲乙雙方辦理過戶等手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)稅費，甲方承擔(dān)撤網(wǎng)簽費用，乙方承擔(dān)改合同費用。后，宿某琳因未取得房屋權(quán)屬證書向?qū)O某昌發(fā)出《解除房屋買賣合同通知書》。孫某昌不認(rèn)可該解除通知的效力，遂訴至法院。

審理結(jié)果：

山東省高級人民法院再審認(rèn)為：本案中，宿某琳與孫某昌簽訂合同約定以更名方式完成涉案房屋的過戶手續(xù)，以此逃避稅收，但該逃避稅收行為并不導(dǎo)致涉案房屋買賣合同無效，雙方的房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)繳納相關(guān)稅費而未繳納，其屬于行政處罰調(diào)整的范圍，并不導(dǎo)致涉案房屋買賣合同無效。綜上，涉案房屋買賣合同系宿某琳、孫某昌與中豪建大分公司的真實意思表示，并未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。

規(guī)則五

規(guī)則五：主合同無效，從合同無效。抵押合同是借款合同的從合同，但不是房屋買賣合同的從合同，買賣合同無效并不必然導(dǎo)致抵押合同無效。商品房擔(dān)保貸款合同可解除；開發(fā)商與買房人對銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

規(guī)則描述：

關(guān)于房屋買賣合同的無效是否必然導(dǎo)致房屋抵押合同無效，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，主合同無效，從合同無效。

抵押合同是借款合同的從合同，而不是買賣合同的從合同，因此只有借款合同無效，才導(dǎo)致抵押合同無效（但合同另有約定除外），而買賣合同無效并不必然導(dǎo)致抵押合同無效。

根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 24 條（現(xiàn)為第 20 條）的規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

可供參考的案例：

1. 仇某某與董某某房屋買賣合同糾紛案

案號：(2007)普民三(民)初字第1302號、（2009）滬二中民二（民）終字第799號

2. 張某冬與江蘇省大豐港置業(yè)有限公司、江蘇大豐農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司常新支行房屋買賣合同糾紛案

案號：(2015)大港民初字第00345號、（2017）蘇09民終391號、（2018）蘇民申2033號

基本案情：

因張某（原告張某冬之父）索要工程欠款無果，遂與大豐港置業(yè)有限公司商定以其開發(fā)的商品房抵算欠付的工程款，由張某辦理按揭貸款手續(xù)后再將貸款給付張某。后，張某以張某冬名義簽訂《商品房買賣合同》，張某冬與常新農(nóng)商行、大豐港置業(yè)公司簽訂《個人樓宇按揭抵押擔(dān)保借款合同》。隨后，常新農(nóng)商行向張某冬發(fā)放貸款60萬元，張冬冬將該款匯入大豐港置業(yè)公司售房專戶內(nèi)。張某冬與大豐港置業(yè)公司因貸款返還問題產(chǎn)生爭議訴至法院。

審理結(jié)果：

江蘇省高級人民法院再審認(rèn)為，張某冬與大豐港置業(yè)公司于2013年6月9日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。張某冬與大豐港置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，并辦理了按揭貸款，并不是與大豐港置業(yè)公司簽訂了以房抵工程款的協(xié)議，所以張某冬在購買此房屋時，既有買房的意思表示，也實際簽訂了商品房買賣合同。在張某冬與常新農(nóng)商行、大豐港置業(yè)公司簽訂《個人樓宇按揭抵押擔(dān)保借款合同》后，常新農(nóng)商行向大豐港置業(yè)公司履行了發(fā)放借款的義務(wù)，張某冬也按約履行了部分的還款義務(wù)。此貸款被劃轉(zhuǎn)至大豐港置業(yè)公司售房專戶后，大豐港置業(yè)公司將此款如何使用并不能否定該《商品房買賣合同》的效力。一審法院認(rèn)定本案所涉商品房買賣合同實際是張某為套取銀行貸款，而虛構(gòu)商品房買賣的事實訂立的，缺乏事實和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。

相關(guān)問答：規(guī)避是什么意思？

規(guī)避是一個漢語詞匯，意思是：設(shè)法避開；躲避。

一、拼音

規(guī)避 [ guī bì ]

二、出處

清•李漁《閑情偶寄•頤養(yǎng)•行樂》：“時蚊蚋之繁，倍於今夕，聽其自嚙，欲稍稍規(guī)避而不能。”

釋義：

這個時候蚊子非常的多，是以往的好幾倍，任憑它們咬人，想稍微躲避一下都做不到。

三、例句

1、我的職責(zé)就是發(fā)現(xiàn)他們的長處，規(guī)避其短處，所謂知人善任。

2、上有政策，下有對策。從那以后，食品加工者就想處了五花八門的手段來規(guī)避標(biāo)識規(guī)則已達到迷惑引誘消費者的目的。

擴展資料

一、近義詞：

躲避 [ duǒ bì ]

釋義：避開；回避；躲藏。

出處：清•吳趼人《二十年目睹之怪現(xiàn)狀》第十二回：“登時鬧得臭氣熏天，大家躲避不及。”

翻譯：當(dāng)時時鬧得臭氣很濃，濃的把天都熏暈過去了，大家躲都躲不開。

二、反義詞：

披露 [ pī lù ]

釋義：陳述；表白；宣布；發(fā)表。

出處：南朝宋•范曄《后漢書•蔡邕傳》：“以邕經(jīng)學(xué)深奧，故密特稽問，宜披露失得，指陳政要，勿有依違，自生疑諱。”

翻譯：因為蔡邕經(jīng)學(xué)精深莫測，所以單獨秘密地卜問，你應(yīng)該陳述政治上的得失，指明行政上的要領(lǐng)，不要模棱兩可，自造疑慮忌諱。

最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律2020

法律主觀：

市第一、第二中級法院；各區(qū)、縣法院：為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，日前高級法院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開了農(nóng)村私有 房屋買賣糾紛 合同效力認(rèn)定及處理原則專題研討會，就農(nóng)村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，并形成了會議紀(jì)要。特此印發(fā)，請各院在審判中參照執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題和情況，請按業(yè)務(wù)歸口與高級法院聯(lián)系。附件：農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要近年來，我市法院受理了一批涉及農(nóng)村私有房屋買賣的 合同糾紛案件 ，由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，對合同效力認(rèn)定認(rèn)識存在差異，在一定程度上產(chǎn)生了此類案件在不同法院、不同業(yè)務(wù)庭、不同審判人員之間裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開會議，就農(nóng)村 私有房屋買賣合同 的效力認(rèn)定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀(jì)要如下：一、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求 確認(rèn)合同無效 并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或 宅基地使用權(quán) 變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。二、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定與會人員多數(shù)意見認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村 集體經(jīng)濟組織 或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式 非法轉(zhuǎn)讓土地 的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前， 農(nóng)村房屋買賣 無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護。第四，認(rèn)定 買賣合同有效 不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。與會者同時認(rèn)為，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。三、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則與會者一致認(rèn)為，處理此類案件應(yīng)堅持以下原則：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、 房屋拆遷補償 等利益驅(qū)動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應(yīng)實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實；同時要認(rèn)識到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消極影響。

法律客觀：

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第一條

當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認(rèn)定。

對賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱，買賣合同當(dāng)事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

房屋買賣合同糾紛案由如何確定？買賣合同糾紛怎么處理？

對于一些沒有購房經(jīng)驗的朋友們來說，買房子就意味著要簽訂一份房屋買賣合同，而如果是沒有任何的購房經(jīng)驗的話，簽訂房屋買賣合同的時候還是比較容易出現(xiàn)一些問題的。由房屋買賣合同所引發(fā)的糾紛案由有很多，那么下面說下房屋買賣合同糾紛案由如何確定？買賣合同糾紛怎么處理？

房屋買賣合同糾紛案由如何確定？

1、隨著社會發(fā)展，房屋交易量逐年增多，而對一般人而言房屋交易價值額較大，相關(guān)糾紛的處理具有自己的特色。《規(guī)定》此次修改，將房屋買賣從原房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同單列出來作為一個獨立的第三級案由，并且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級案由。

2、而伴隨保障性住房建設(shè)力度的加大、城市化進程的加速，經(jīng)濟適用房、農(nóng)村房屋的買賣也逐年增多，《規(guī)定》增加了經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛、農(nóng)村房屋買賣合糾紛同作為第四級案由。

3、需要注意的是，商品房、經(jīng)濟適用房、兩限房、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由；而簽訂商品房預(yù)約合同后，未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發(fā)生糾紛的，就不適用締約過失責(zé)任糾紛的案由。

4、另，商品房委托代理銷售合同屬于特殊的委托代理合同，此處已將其作為獨立的第四級案由，就不應(yīng)適用一般的委托合同糾紛的案由。

買賣合同糾紛怎么處理？

1、解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。其中通過合同當(dāng)事人根據(jù)法律和合同的有關(guān)規(guī)定自行協(xié)商解決，或者通過調(diào)解即由民間組織根據(jù)自愿和合法原則對合同當(dāng)事人的糾紛加以解決，這兩種方式最省事、最簡便易行。

2、其次，依據(jù)合同仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來講，也利于案件的迅速解決和減少解決費用。當(dāng)然通過訴訟解決雖然耗時長、費用高，但這卻是解決合同糾紛的一種最重要、最權(quán)威的途徑。

商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定

商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定：

1、因出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，或買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋的，受害一方當(dāng)事人可以請求確認(rèn)合同無效；

2、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效；

3、買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

商品房產(chǎn)權(quán)40年到期后的辦法如下：

1、土地使用者向土管部門提交續(xù)期申請書獲批準(zhǔn)的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費；

2、未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)將被國家無償收回；

3、土地使用者提出續(xù)期未被批準(zhǔn)的，國家無償收回土地使用權(quán)，會對房產(chǎn)殘余價值補償。

綜上所述，商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定，因出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，或買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋的，受害一方當(dāng)事人可以請求確認(rèn)合同無效。

【法律依據(jù)】：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條

對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第十九條

商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

案例：房屋買賣合同糾紛

房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷的糾紛等。

1、買賣合同

是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人、買受人支付價款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟適用房、房改房，農(nóng)村房屋等各類合法性質(zhì)的房屋。

2、預(yù)約合同

是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議，一般以“認(rèn)購書”、“訂購單”、“意向書”等形式表現(xiàn)，且多約定了定金。商品房預(yù)約合同一般包括雙方當(dāng)事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價款、簽署正式買賣合同的期限、定金條款等內(nèi)容。

購房者簽訂預(yù)約合同可以防止其他買家搶購自己中意的房屋，又能暫緩付款，以冷靜思考或籌措資金;開發(fā)商簽訂預(yù)約合同可以鎖定購房者，有利于按計劃售房。

3、預(yù)售合同

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的合同。商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得(商品房預(yù)售許可證)的，不得進行商品房預(yù)售。

4、銷售合同

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會銷售所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。廣義的商品房銷售合同包括了商品房預(yù)售合同。商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同主要內(nèi)容包括:商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方違約責(zé)任等。

5、委托合同

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房委托給中介機構(gòu)代理銷售，并向中介機構(gòu)支付酬金的合同。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

6、轉(zhuǎn)讓合同

是指經(jīng)濟適用房所有者將經(jīng)濟適用房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價款的合同。經(jīng)濟適用房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證一定年限后，方可按市場價上市出售;出售時，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟適用房差價的一定比例向政府交納收益。

7、買賣合同

是指農(nóng)民將農(nóng)村自有居住性房屋轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價款的行為。農(nóng)村房屋買賣合同，涉及農(nóng)村宅基地的問題，對合同效力需嚴(yán)格按法律規(guī)定進行確認(rèn)。

處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。

房屋買賣合同糾紛案

1、案情介紹

2008年下半年，李某到多家房屋中介公司掛牌銷售房屋。2008年10月，陶某看中了該房屋并與A中介公司簽訂了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》。該《確認(rèn)書》第2.4條約定，陶某在驗看過該房地產(chǎn)后六個月內(nèi)，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關(guān)聯(lián)的人，利用A中介公司提供的信息、機會等條件但未通過A中介公司而與第三方達成買賣交易的，陶某應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達成的實際成交價的1%，向A中介公司支付違約金。當(dāng)時A中介公司對該房屋報價165萬元，而某房地產(chǎn)顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協(xié)商價格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶某與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶某向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1.38萬元。中介公司知道后認(rèn)為是惡意“跳單”行為，要求陶某按照合同約定支付賠償金。陶某認(rèn)為自己沒有違反合同約定并拒絕賠償。房屋中介公司將陶某訴致法院要求其支付合同違約金：1.65元。

2、法律分析

文律師認(rèn)為：A中介公司與陶某簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶某并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構(gòu)成違約。

3、判決結(jié)果

A中介公司要求陶某付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。