建設工程款優先受償權的法律規定(建設工程法律)

建設工程款優先受償權的法律規定

根據查詢找法網得知，建設工程款優先受償權的法律依據如下：

《民法典》第八百零七條：規定如果經承包人催告后，發包人逾期不付工程款的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣，并就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

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《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定：消費者交付購買商品房項后，承包人就該商品房享有工程價款優先受償權不得對抗買受人。建筑工程價款的優先受償權是一種法定的權利，有人認為是法定抵押權，優先于其他抵押權，比如銀行的抵押權，之所以作出這種規定也部分是為了保護建筑企業中農民工的權利。但是當這種優先權和購房者的債權發生沖突的時候，以哪個為優先？ 上海匯銀律師事務所律師把購房者分為消費者和非消費者：

一、購房者不屬于消費者的情況

《消費者權益保護法》第2條規定，消費者為生活消費需要購買使用商品或者接受服務，其權益受本法保護。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》所稱的消費者應當就是消法中所稱的消費者，因經營性購買商品房的購房者不屬于消費者，因此沈律師認為購買寫字樓、商鋪的購房者、公司企業購買住宅的。購買個人商品房用于出租收益、個人炒賣商品房贏利的也都不屬于消費者，不過這些人和普通個人消費者難以區別，所以沒有證據證明的前提下，也劃入消費者行列。非消費者的購房者的債權和建設工程價款優先受償權發生沖突的，因為后者的優先權由法律規定，大于普通抵押權、債權，發生沖突時候以后者為先。

二、購房者屬于消費者的情況

建筑工程價款屬于經營性權利，而消費者購房的債權屬于生存權利，生存權應當大于經營權才能保證社會的安定，不過對消費者的保護是有一定前提的，律師提示此時房屋所有權尚未過戶，房屋仍然歸開發商名下，法定抵押權依然存在，消費者的權利能否優于法定抵押權就要依據房款繳納的情況而定：

對于交付全部或大部分房款的消費者，建筑工程價款優先受償也受到一定的限制，那就是消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人的優先權不得對抗買受人，這是對消費者權益的一種保障。

對于未交付大部分房款的消費者，不能對抗建設工程價款優先受償權，即建筑工程價款可以優先拍賣房地產得到受償，購房者已經交付的房款是否可以在工程價款受償前退還？應當認為在工程款之后，作為普通債權清償。大部分的分界線標準 。“大部分款項”的概念是指超過房屋總價款百分之多少的款項。律師查閱資料后發現有的判例中認為“大多數”是大于50％，不過沈律師提示立法并沒有作出具體比例的規定 ，可能在個別的案件中會有例外。

三、一般認為：商品房預售登記備案可以對抗建筑工程款

商品房預售登記備案管理制度要求預售合同訂立后向房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續，登記備案一般認為有對抗第三人的效力。“2003年最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋《征求意見稿》”第24條：“承包人對于已經辦理商品房預售登記或變更登記的房屋不享有合同法第二百八十六條規定的優先權。”不過該條款最終沒有作為司法解釋條款。

關于建設工程合同承包人工程價款優先受償權

法律主觀：

承包人的優先權僅適用于各種可以折價、拍賣的建設工程的價款，對于不能折價、拍賣的建設工程，承包人是不具有建設工程優先權的。這實際上就把國家投資(融資)的建設工程、公用事業工程和其他使用國家劃撥土地建設的工程排除在外。

法律客觀：

承包人優先受償權規定于《合同法》286條，內容為“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”。最高人民法院2002年6月20日發布了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，對《合同法》第286條理解與適用進行答復，該批復第一條規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”優先受償權是法律賦予承包人獲取工程款的一把利劍，應當充分利用之。行使優先受償權應當注意：1、承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算，前者適用于正常竣工工程，后者適用于爛尾工程；2、優先受償的范圍為承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失；3、欠款數額清楚、證據充分，承包人可以直接申請人民法院將該工程依法拍賣，不必對工程款糾紛另行提起訴訟；4、兩種情形下不能行使優先受償權：關系到國家利益和社會公共利益的工程項目，如國家機關辦公樓、圖書館、博物館、機場碼頭等公用建筑屬于“不宜折價、拍賣”的工程項目；消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。建筑工程承包人在發包人不支付價款的時候有優先受償權，但是，在上述兩種情形是不能行使優先受償權。

建設施工合同優先權的范圍

法律分析：建設工程優先受償權是指承包人對于建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優先受償的權利，優先于一般的債權。

法律依據：《建設工程質量管理條例》

第四十條 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;

(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

第四十一條 建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

建設工程款的優先受償權有何規定

法律分析：建筑工程款優先受償權是指發包人未按照約定支付工程款時，相對于其他債權，承包人具有優先受償的權利。工程款優先權優先于抵押權，同樣，優先于當事人申請保全后針對該財產的債權。

發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第三百九十二條 被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以請求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。

工程款優先受償權的起止時間是多少

法律主觀：

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第八百零七條

發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

建設工程優先受償權可否轉讓

目前法律上沒有明確規定是否可以轉讓，我國目前雖然沒有在法律或司法解釋層面的直接規定，但許多地方法院還是根據需要與可能對工程優先權的轉讓作出明確規定。具體如下：

1、廣東高院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的指導意見》（粵高法發（2011）37號）第15條規定：“承包人將建設工程施工合同約定的工程款債權依法轉讓，債權受讓方主張其對建設工程享有優先受償權的，可予支持。承包人在轉讓工程款債權前與發包人約定排除優先受償權的，該約定對承包人以外的實際施工人不具有約束力”。

2、江蘇高院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》（2008年）第20條規定：“承包人將建設工程價款債權轉讓的，建設工程價款的優先受償權隨之轉讓”。《江蘇高院審理指南》）第（九）項中規定：“該規定的法理也是基于保證債權作為從權利將隨主債權的轉移而轉移的制度”。

3、紹興中院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題意見（試行）》第18條規定：“因建設工程具有優先受償權的性質，第三人基于受讓債權當然取得優先受償權”。

4、最近，浙江省高院也作出肯定性的規定。

但絕大部分地方法院對此問題選擇沉默，甚至作出相反規定。深圳中院《關于建設工程合同若干問題的指導意見》（2010年）第31條規定：“承包人將其對發包人的工程款債權轉讓給第三人的，建設工程價款優先受償權不能隨之轉讓”。期待最高法院對此作出明確的規定。

其四，關于工程優先權轉讓的實踐。最高院（2007）民一終字第10號民事判決曾對工程優先權的轉讓效力作出肯定性結論，在司法實踐中有一定的指導意義。但在實務操作中，工程優先權的轉讓以債權轉讓為前提，由于工程優先權是否可以轉讓及其轉讓效力等問題在法律上有重大爭議，加之工程價款的金額一般十分巨大，很少有實際施工人等敢冒如此大的風險，通過轉讓工程價款及工程優先權去實現工程價款債權。

建筑工程涉嫌串標，工程也爛尾了，施工單位是否還有優先受償權，法律依據是什么？

“爛尾樓”主要指被迫停工停建的房地產開發項目和棚戶區改項目（市場化運作），其造成了大量的資源浪費，更嚴重損害了消費者權益。項目爛尾的原因錯綜復雜，包括資金鏈斷裂、債權債務糾紛、涉法涉訴、建設手續不齊全、政府叫停等內外部原因。由于開發商資金不足在爛尾成因中占比最大，因此成為了各地政府的主要防范對象。

對于開發商資金不足，可以分3種情況看待：一是資金計劃出現意外，且預售款墊付和施工方墊資皆無力解決；二是市場環境預判失敗，導致預售不暢；三是開發商將數額巨大的預收款挪作他用。從根本上說，是開發商對項目未深入進行可行性研究、市場風險應變能力低和經營不善等自身因素造成的。

針對其中的墊資施工問題，2019年7月1日起施行的《政府投資條例》已立法禁止了政府投資項目中的施工單位墊資施工行為。在這一法律背景下，運用行政手段和金融手段實現對于爛尾風險的長效轉移是各地的主要做法。

1、重點監管預售資金

12月13日，西安市住建局發布《西安市商品房預售資金監督管理辦法（征求意見稿）》。辦法擬對用于支付工程建設等費用的預售資金實施重點監管，重點監管資金額度為商品房開發項目達到竣工交付條件，取得《建筑工程竣工驗收備案表》所需工程建設資金總額的1.2倍。

西安的做法主要針對《城市房地產管理法》雖明確要求“開發商必須將預售款用于房屋建設中，不得挪作他用”，但未對由誰監管、怎樣監管、監管范圍做出說明的法律空白，致力于保證建設工程按期竣工交付，防止資金挪用形成新的爛尾工程。

與西安市采取了相似思路的是今年4月大慶市住建局聯合銀保監局等部門印發的《關于開展全市房地產“爛尾樓”專項整治的工作方案》，方案要求“嚴格落實商品房預售資金監管制度，房地產開發企業須將預售資金全部繳入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、另作他用”。將預售資金存入監管賬戶后，資金收存、支取、使用將處于政府的實時監管之下，違規行為能夠得到有效約束。

除了以行政手段保證工程款支付外，金融手段也是多地轉移欠款風險的主要措施，包括金融信貸支持力度的加大，以及工程款支付保證保險的應用。

2、信貸支持工程建設

同樣在大慶市《關于開展全市房地產“爛尾樓”專項整治的工作方案》中，方案還贊成金融部門在風險可控、商業可持續的前提下，加大金融信貸支持力度，通過信用擔保等方式幫助企業解決資金難題。

這主要針對實踐中開發商出現資金短缺后個別銀行或供應商申請訴訟保全措施，而引起連鎖反應最終導致項目爛尾的現象，也與2018年《中國銀保監會辦公廳關于進一步做好信貸工作 提升服務實體經濟質效的通知》提出的“對符合授信條件但遇到暫時經營困難的企業，要繼續予以資金支持，不應盲目抽貸、斷貸”、“對必要的在建項目要避免資金斷供、工程爛尾”一脈相承。

其中，信用擔保是保障債權實現、促進資金融通的金融支持工具，主要通過第三方轉移信用風險、有效解決中小企業融資成本高的問題。同樣在工程建設中，以工程款支付為保證對象的工程合同款支付保證保險也是地方政府預防“爛尾樓”常用的金融手段。

3、保險轉移欠款風險

四川省住建廳聯合四川銀保監局于2019年11月發布的《關于深入推進建設工程保證保險工作的通知》明確要深入推進工程合同款支付保證保險工作，致力于運用建設工程保證保險機制防范和化解工程爛尾風險。

工程合同款支付保證保險，通過引入保險公司作為第三人，確保在開發商未如期向施工方支付工程款時，由保險公司代為償付、保證工程項目如期開展；也保證在工程建設全過程中，有保險公司對欠款風險進行動態監管并及時預警，通過第一時間轉移、分擔、防范和化解欠款風險，斬斷工程款拖欠帶來的債務鏈。

與四川省采取了同樣思路的是同月湖南省住建廳聯合省人社廳和銀保監會湖南監管局兩部門發布的《關于在房屋建筑和市政基礎設施工程領域開展建設工程保證保險試點的通知》，通知也提出要試點發包人合同款支付保證保險，推動政府職能轉變，充分發揮市場配置資源作用。

這也與各地政府運用行政手段、金融手段防范“爛尾樓”思路一致，都旨在遵循政府與市場、政治運作與社會運行的內在邏輯，把握政府與市場、政府與社會的治理邊界。

防范“爛尾樓”問題發生，建立長效機制并實施常態化管理才是長遠之計。政府作為宏觀調控的主體，用其“無形的手”在預防和復活爛尾樓方面可發揮重要作用；市場作為資源配置的基礎性方式和主要手段，也應充分發揮信貸和保險的力量，為工程建設提供資金支持、轉移爛尾風險。