確認合同有效糾紛案例(確認合同有效糾紛案例推薦的理由)

寧波市張某與某甲平臺合同糾紛調解案

寧波市張某與某甲平臺合同糾紛調解案

【案情簡介】

得知實情后，張某相繼聯系了2個平臺的客服，乙平臺根據其提供的資料退回3萬余元，但甲平臺卻多次駁回其申請。一周后，張某來到某鎮人民調解委員會尋求幫助。

【調解過程】

調解員對案情進行詳細梳理后，明確該糾紛的矛盾焦點在于證明進行直播打賞的行為人是未成年人。調解員對當事人家庭情況作了全面調查，聯合學校老師共同調查取證，通過連續幾個晚上觀看事發當晚甲平臺直播視頻取得關鍵證據。證據一：賬號“小可愛小白兔”于事發當晚在甲平臺的充值、消費后臺賬單。證據二：事發當晚甲平臺主播“某樂學長”直播視頻中的2段對話。直播視頻總時長3個多小時，其中13：44-13：57時段中，兩個主播對話，一位主播問“某樂學長”：“你家那個‘小可愛’在嗎？那個小學生。”在01：30：55-01：32：20時段中，兩個主播對話說道：“小可愛當晚從1級刷到33級，大概花費了4萬至5萬元。”通過這兩段關鍵視頻，可證明兩個主播明確知道“小可愛”的身份是小學生，第二段視頻中所說的打賞金額與張某提供的甲平臺消費賬單相符。證據三：通過調解員實地調查，發現張某甲的奶奶是一位來自農村的文化水平較低的老人，注冊網絡平臺賬號并取名“小可愛小白兔”，向一個直播平臺“打賞”近5萬元，不符合其生活消費習慣。相反，該賬號在平臺上點贊的內容符合小學生的觀看習慣和喜好。

調解員通過申訴平臺向甲平臺提供了上述證據，并追加了文字說明，卻依舊被甲平臺駁回申訴。調解員多次與客服溝通，要求能與甲平臺負責未成年人維權的工作人員一對一直接聯系，也被拒絕。在多次溝通無效后，調解員重新調整調解方向，梳理調解思路。

根據《中華人民共和國民法典》第十九條規定：“八周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人,實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認;但是,可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應的民事法律行為。”第一百四十五條第一款規定：“限制民事行為能力人實施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為有效;實施的其他民事法律行為經法定代理人同意或者追認后有效。”最高人民法院發布《關于依法妥善審理民事案件若干問題的指導意見（二）》明確規定：“限制民事行為能力人未經其監護人同意，參與網絡付費游戲或者網絡直播平臺“打賞”等方式支出與其年齡、智力不相適應的款項，監護人請求網絡服務提供者返還該款項的，人民法院應予支持。”本案中，未成年人的監護人完全可以通過法律手段要求甲平臺退回“打賞”。

同時，調解員也發現甲平臺在管理上存在諸多問題。按照《國家廣播電視總局關于加強網絡秀場直播和電商直播管理的通知》要求：“網絡秀場直播平臺要對網絡主播和‘打賞’用戶實行實名制管理。未實名制注冊的用戶不能打賞，未成年用戶不能打賞。要通過實名驗證、人臉識別、人工審核等措施，確保實名制要求落到實處，封禁未成年用戶的打賞功能。平臺應對用戶每次、每日、每月最高打賞金額進行限制。在用戶每日或每月累計‘打賞’達到限額一半時，平臺應有消費提醒，經短信驗證等方式確認后，才能進行下一步消費，達到‘打賞’每日或每月限額，應暫停相關用戶的‘打賞’功能。”本案中，該賬號所在平臺未經實名認證就能使用“打賞”功能，嚴重違反了國家有關規定。

調解員調整與客服的溝通方案，從證據和普法的角度雙管齊下，在對甲平臺就上述法律法規進行釋法明理的同時，指出了甲平臺存在實名制管理不到位等問題，甲平臺管理人員主動與調解員取得了聯系，對調解員的釋法表示認可，承認自身存在的問題，同意在10個工作日內退回包括打賞“某樂學長”主播在內的款項48709元，并通過電話與張某達成調解合意。

【調解結果】

經調解，雙方達成如下調解協議：

甲平臺在10個工作日內退回包括打賞“某樂學長”主播在內的款項48709元。

調解員經回訪得知，甲平臺已退回全部金額，當事人表示感謝。

【案例點評】

本案關鍵在于舉證。出現此類事件后，家長要第一時間保全證據，盡量保存好錄音、視頻等相關信息，如孩子打賞的截屏、充值消費的賬單等，如果能夠證明“打賞”等行為系孩子個人行為，即有可能追回款項。

本案中，與平臺建立起一對一的溝通渠道也是調解成功的重要步驟。起初，客服多次敷衍了事，對調解員提出的有力證據不予認可，反復以無法直接證明系小學生行為為由拒絕退款。調解員抓住網絡直播平臺并未遵守相關規定，沒有設置“打賞冷靜期，限制高額打賞”的問題，強調其應承擔主體責任，為未成年人提供身心健康的網絡環境。通過調解員全力以赴多次調解，最終使雙方達成一致，為當事人挽回損失。

【推薦理由】

本案中，“打賞”行為系限制民事行為能力人實施，法定監護人有權對該行為撤銷，且該平臺沒有對可“打賞”用戶身份予以核實，自身管理存在違反國家有關規定的情形。調解員通過多方走訪了解情況，有理有據反復與平臺管理人員溝通，講明利害關系，最終平臺方同意退還“打賞”，妥善化解了糾紛。

【專家評析】

因未成年人參與網絡直播并高額“打賞”主播引發的矛盾糾紛時有發生。鑒于未成年人心智不成熟，我國法律對此給予了特別保護，民法典規定，8周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人。最高法發布司法解釋，未經其監護人同意，參與網絡付費游戲或者網絡直播平臺“打賞”等方式支出與其年齡、智力不相適應的款項，監護人請求網絡服務提供者返還該款項的，人民法院應予支持。本糾紛中，調解員準確適用法律規定，依法及時收集證據，同時通過指出網絡平臺的管理漏洞有效推動了調解工作的開展，妥善化解了矛盾糾紛，維護了未成年人及其監護人的合法權益。

運輸合同：物流運輸合同糾紛案例

原告重慶美心麥森門業有限公司訴被告華宇物流集團重慶市華宇恒有限公司南坪分公司運輸合同糾紛一案,本院受理后依法由審判員唐明成適用簡易程序公開開庭進行了審理。原、被告委托代理人到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱:XX年6月,梧州市浪苗步陽防撬門銷售部(以下簡稱:步陽銷售部)向原告訂購防火門52樘,共計價款39,988元。原告委托被告將52樘門運至梧州,該批貨于XX年6月27日到達梧州,收貨入發現52樘門嚴重損壞,經收貨人挑選,有34樘門已全損壞,不能使用,造成34樘門價值26,146元的損失。

另外,因收貨人未能按時收貨,至收貨人不能按約完成與開發商防火門安裝合同,開發商以收貨人違約為由,要求收貨人按約雙倍返還定金25,260元。收貨人以此為由,要求原告賠償其損失252,60元。為此,原告訴至法院,請求判令被告:①賠償貨物損失26,146元;②賠償原告應承擔收貨人的損失25,260元(庭審中,原告放棄該項請求);③訴訟費由被告承擔。

被告辯稱:與原告簽訂運輸合同、為原告承運52樘防火門到梧州交收貨人鄭慶輝、采取保價運輸方式、運輸途中有34樘門輕微損壞被收貨人拒收屬實。按照保價運輸規定,被告僅應承擔損壞部分的修理費用,故不同意原告訴訟請求。

經審理查明:步陽銷售部系個體經營戶,業主為李艷琴,與鄭慶輝系夫妻關系。XX年5月l8日3步陽銷售部與廣西梧州萬興房地產開發有限責任公司(以下簡稱:萬興公司)簽訂美心防火門52樘訂貨合同,約定規格為2.2米x1.5米等,步陽銷售部承辦人為鄭慶輝。XX年6月20日,鄭慶輝以步陽銷售部名義在原告處訂購美心防火門52樘,并約定了規格尺寸。

XX年6月22日,原、被告簽訂運輸合同(華宇運單)約定:原告委托被告承運美心防火門52樘及配件到梧州;貨號為87435號;收貨人為鄭慶輝;采用保價運輸方式;保價金額40,000元(52樘門總計價款39,988元);發生賠償時,按每件貨物的保價金額和內裝的實際數量平均計算金額予以賠償等內容。合同簽訂后,被告于當日裝貨起運,XX年6月27日運達梧州向收貨人鄭慶輝

交貨。鄭慶輝驗收時發現因被告裝載方式不合理,至使所運防火門多數損壞,被鄭拒收。后經協商,XX年6月29日,經鄭挑選,將可使用的l8樘門予以簽收,其余34樘門因損壞不能使用而拒收。現34樘門尚存放被告處未作處理。

XX年7月2日、11日,萬興公司書面通知步陽銷售部,先后限步陽銷售部于XX年7月10日、7月26日將其尚差的34樘美心防火門安裝完畢,并在其貨款中扣抵雙倍訂金25,260元的違約金。XX年7月l2日,步陽銷售部通知原告,要求將尚差的34樘美心防火門于XX年7月22日前運抵梧州,并要求原告承擔25,260元的經濟損失。

為此,原告訴至法院,請求判令被告賠償34樘門損失26,l46元;賠償原告應承擔收貨人損失25,260元:(庭審中9原告放棄該項主張);訴訟費由被告承擔。

原告就其訴請舉證如下:

(一)、XX年6月22日,原、被告簽訂的運輸合同及發運通知單,以證實原、被告運輸合同關系及保價運輸方式和貨物價值的事實;

(二)、XX年6月29日,收貨人鄭慶輝驗收貨物的收條,以證實收貨人僅收貨18樘,其余34樘門因被告運輸途中損壞不能使用,遭收貨人拒收的事實;

(三)、照片15張,以證實34樘門損壞的事實;

(四)、證人鄭慶輝當庭證言,以證實被告承運的52樘門,有34樘已損壞不能使用的事實;

(五)、步陽銷售部個體工商執照及業主李艷琴和鄭慶輝的結婚證,以證實原告與步陽銷售部關于美心防火門訂購關系的事實;

(六)、步陽銷售部與萬興公司關于美心防火門訂購合同,以證實步陽銷售部與萬興公司訂購美心防火門的事實。

另有庭審筆錄在卷佐證。

庭審中,經當庭舉證、質證,被告對原告舉證(一、二、三、五、六)的真實性及所證實的事實無異議。但認為原告舉證(三)已證實34樘門為輕微損壞,并非全部損壞,故被告僅應承擔維修費用;對原告舉證(五)(六)認為本案系運輸合同糾紛,該證據與本案無關;對原告舉證(四)認為原告未在庭審前申請法院通知證人出庭作證,故不認可。

本院對原告舉證(一、二、三、五、六)的真實性、合法性、關聯性及所證實的事實予以確認。對原告舉證(四),雖然該證據原告未在庭審前申請,但證人出庭作證,屬一方當事人舉證范疇,原告在本院指定的舉證期限內,自己通知證人出庭作證,本院當庭同意,可作為與其他證據相互印證的鎖鏈證據之一,故本院予以確認。

本案爭議焦點為:被告是否應當對34樘損壞的防火門全額賠償。

針對爭議焦點及雙方分歧,分析、評判如下:

庭審中,原告稱防火門系根據買方規格定制,并非零售產品,被告在承運途中已損壞34樘不能使用,應全額賠償;被告稱34樘門僅是輕微損壞,僅同意賠償維修費用。本院認為:其一、原、被告簽訂運輸合同后,被告在承運途中將其中34樘門損壞,被收貨人拒收的事實,雙方當庭認可,本院予以確認;其二、被告稱以原告舉證(三)證實34樘門僅是輕微損壞,因該證據能證實防火門已損壞的事實,但并不能證實損壞的程度,被告無任何證據證實損壞程度,故被告該理由不成立;其三、原告供給收貨人的防火門,是根據收貨人規格制作,近似于定作產品,并非通用產品,加之防火門本身具有一定的特殊性,即便是被告將已損壞的34樘門修好,一是超過了交貨期限,二是已被收貨人拒收,三是到目前為止,被告并未將門維修好交收貨人或退還原告,因被告的過錯給原告造成的損失已不能以維修來挽回;其四、被告稱僅同意承擔維修費,根據合同約定,保價運輸方式,賠償時按保價金額及每件平均價予以賠償,并未約定損壞部分僅賠償維修費,庭審中,被告并未舉證支持該理由,故被告該抗辯理由不成立;其五、原告委托被告承運52樘門,被告在承運途中損壞34樘門不能使用,根據《合同法》第三百一十一條、第三百一十二條和雙方合同約定,被告應當按照合同約定的保價金額予以賠償。為此,原告主張34樘門全價賠償的理由成立,本院予以支持。

綜上所述,本院認為:原、被告是在自愿協商基礎上簽訂的運輸合同,是雙方真實意思表示,不違反法律規定,本院予以確認。被告承運貨物途中,因其自身原因致所運貨物受損,過錯在被告。根據合同約定,對損壞部分應予以賠償。原告主張按合同約定賠償34樘門價款26,l46元,法律事實清楚,證據充分,符合雙方合同約定,本院予以支持。被告稱僅賠償維修費用,因其舉證不能,該抗辯理由不成立,本院不予支持。

為此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百二十八條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條、第一百一十二條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第三百一十一條、第三百一十二條之規定,判決如下:

一、被告華宇物流集團重慶市華宇恒有限公司南坪分公司于本判決書生效之日起十日內向原告重慶美心麥森門業有限公司賠償經濟損失269146元;

二、已損壞的34樘防火門歸被告華字物流集團重慶市華宇恒有限公司南坪分公司所有,不再退還原告重慶美心麥森門業有限公司。

案件受理費1,055元,其他訴訟費316元9合計1937l元,由被告華宇物流集團重慶市華宇恒有限公司南坪分公司負擔(此款已由原告墊付,被告在給付賠償款時一并付給原告)。

案例分析：合同的訂立 陳海燕訴上海京城房地產開發公司商品房預售合同案 案情介紹

原、被告簽訂的預定協議書中明確約定了房屋售價、方位等，雙方就訴爭房屋本已存在預約關系的前提下，被告于2001年8月16日將合同條款已齊備的預售合同文本給原告簽字蓋章的行為，具有明確的訂立合同的意思，內容具體確定，已不同于被告所稱的系協商合同條款的要約邀請，而是符合要約的條件，構成要約，原告在該合同文本上簽字蓋章，是對被告發出的要約的承諾，原告簽好后交給被告，承諾已到達要約人，承諾生效，故雙方預售合同已成立。被告不蓋章并不影響合同的成立。依照《合同法》第13、14、15、21、25、26、37條的規定，判決原告與被告簽訂的預售房屋合同依法成立。

被告對一審審理結果不服，依法提出上訴。二審法院審理后認為，雖然上訴人未在預售合同上蓋章，但上訴人交給被上訴人其填寫完備的預售合同文本，被上訴人簽訂了預售合同，并依照預售合同的約定交付了第一筆房款，上訴人接受了合同及房款，并向被上訴人出具了房款發票，預售合同雙方已實際履行，故原審法院據此確認預售合同已成立并無不當。上訴人利用其在售房過程中的優勢地位，以書面合同未蓋章為由，隨意推翻雙方達成合意且已實際履行的預售合同，缺乏事實和法律依據，亦有違誠實信用原則。根據《民事訴訟法》第153條第1款第（1）項的規定，判決駁回上訴，維持原判。

［基礎知識］

本案涉及要約與要約邀請的區別問題，即被告8月16日向原告提供預售合同文本是要約還是要約邀請。要約又稱發盤、出盤、發價、出價或報價等，是指一方當事人以締結合同為目的，向對方當事人提出合同條件，希望對方當事人接受的意思表示。要約是合同訂立的啟動點，是當事人實質進行合同訂立過程的開始。要約邀請又稱要約引誘，是指希望他人向自己發出要約的意思表示。其目的不是訂立合同，而是邀請對方當事人向其為要約的意思表示。

本案還涉及合同成立的問題，即被告未在預售合同文本上簽字蓋章是否影響合同的成立。合同成立是合同訂立的一個結果，標志著合同的產生和存在，是指當事人就合同內容協商達成一致，締結了合同。根據《合同法》第25條的規定，承諾生效時合同成立。

［法律爭點］

本案雙方爭議的焦點是房屋預售合同是否成立，而解決這一問題的關鍵是對被告向原告提供預售合同文本行為性質的認定，即其屬于要約抑或要約邀請的問題。

（一）要約的法律構成

要約是希望和他人訂立合同的意思表示。根據我國《合同法》第14條的規定以及其他國家的合同理論和立法，要約應當具備下列條件：

第一，要約必須具有訂立合同的意圖。要約的目的是要與對方簽訂合同，所以要約中必須含有進行交易訂立合同的意圖。要約的這一要件強調，要約并不是“開始與對方協商”的意思表示，其所表示的意圖是，要約一經被接受，合同即告成立。

第二，要約中含有合同成立的基本要素。從要約的欲設效果看，只要受要約人同意要約，合同即告成立。為了使成立后的合同能夠履行，要約人必須對當事人的權利義務進行完整的設計。也就是說，為達此目的，要約的內容必須包括合同的最基本要素。我國《合同法》第12條規定，合同內容由當事人約定，一般應包括以下條款：當事人的名稱或者姓名和住所，標的，數量，質量，價款或者報酬，履行期限、地點和方式，違約責任，解決爭議的方法。我國《合同法》貫徹合同自由的理念，沒有規定合同的基本條款。當要約中規定了基本條款時，受要約人接受，合同即告成立。但當要約中沒有規定法律要求的基本條款時，受要約人對這種要約進行答復時，合同能否成立。從其他國家的司法實踐看，遺漏某一條款或某一條款訂立得不清楚，不一定妨礙合同的成立，只有在被遺漏的條款是合同的核心條款時而法院又不能以法律規定的方法確定這一條款時，要約才能歸于無效。我國《合同法》第61條、第62條、第63條等規定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。當事人就有關合同內容約定不明確，依照合同有關條款或交易習慣仍不能確定的，適用《合同法》的有關規定履行。

第三，要約中必須表明要約人放棄最后決定權的旨意。要約人一經向受要約人表示了訂立合同的意圖，他就應當將是否成立合同的最后決定權留給對方而不是自己，即應表明要約一經受要約人承諾即受約束的旨意。我國《合同法》規定，要約一經到達受要約人，在要約規定的期限內，不得擅自撤回或者變更其要約。一經受要約人承諾，合同即告成立。但現實生活中，如果要約人在要約中規定了保留條件時，是否還能稱其為要約？所謂要約中的保留條件是指提出訂立合同建議的人，對其建議所采取的一種限制。有時這種限制可表現為對訂立合同的最后決定權的保留，有時也可以表現為對合同在特定條件下成立的決定權的保留。從要約的本意和使命看，當要約中規定了保留條件時，就不能成為要約，因為它使受要約人處于不確定狀態，即使受要約人承諾，合同也不能成立，這與嚴格意義上的要約概念違背。

第四，要約必須由要約人向其希望與之訂立合同的人發出。希望與其訂立合同的人可以是特定的相對人，也可以是不特定的相對人。特定的相對人可以是一個人，也可以是多個人。對不特定的人發出要約，一般是指向社會公眾發出。我國《合同法》對此沒有明確規定，但從第14條及第15條的規定看，并未排除非特定人。從法理上看，要約在于給與受要約人承諾的權利，也就是說，提出建議的人一經選擇好了締結合同的伙伴，需要解決的問題僅僅是合同的內容問題。從這個意義上說，應將相對人特定視為要約成立的要件。如果相對人不能特定，則意味著發出提議的人，并未選擇真正的相對人，該提議不過是為了喚起他人發出要約。但是，由于現代社會商品生產和商品經營的規模化，也為向公眾發出的訂立合同的意思表示成為要約提供了客觀基礎。在一定條件下將向公眾發出的訂立合同的意思表示視為要約，對受要約人是有利的，從這個角度講，可以允許要約人在自愿承擔行為后果的條件下，向不特定的人發出要約。

需要指出的是，并非任何一個與締結合同有關的意思表示均為要約，有時意思表示人只是喚起相對人訂立合同的意識，即由相對人向自己發出要約，這就是所謂的要約邀請。故要約邀請是指希望他人向自己發出要約的意思表示。盡管要約邀請貌似要約，但因行為人不具有以自己主動提出訂立合同的目的，故應與要約相區別。在司法實踐中如何區別要約與要約邀請，并不是一件容易的事情，正如阿蒂亞所言：“我們經常試圖對劃歸‘要約’一類的情況和劃歸‘要約邀請’一類的情況之間的區別加以說明，但很難提出一般的規則。”(［英］阿蒂亞：《合同法概論》，42頁，北京，法律出版社，1982)。根據我國司法實踐和理論，區分要約與要約邀請主要是根據當事人所表達的意愿、訂約提議的內容、是否包括了合同的主要條款以及交易習慣等來確定。根據這幾項標準，可以認定，被告給原告預售合同文本，在性質上屬于要約，而非要約邀請。具體理由如下：

一是京城公司具有主動訂立合同的意思表示，而非希望原告向其發出要約。本案中，預售合同文本由京城公司提供，京城公司將預售合同文本交由原告陳海燕讓其簽字蓋章，充分表明了其主動訂立合同的意思表示。

二是京城公司提供的預售合同文本條款齊備，包含了未來合同的主要條款，因而不同于要約邀請。本案中，商品房預售合同屬于買賣合同，被告提供的該預售合同條款齊備，包括補充條款和附件等，其中不僅約定了標的物和數量（京城公司開發的位于上海市浦東新區張家浜路京城大廈B單元××室房屋），還約定了總價款及付款方式和期限（2001年8月18日支付房款117650元，余款320000元按揭、公積金組合貸款），因此其內容具體確定，符合要約成立的條件。

三是根據交易習慣，通常房地產商只允許買受人就其擬定的合同文本接受或是拒絕，其所擬定的合同文本是格式合同，不允許購買者修改或增加條款，因而其并非邀請買受人向其提供要約，而是由其向買受人提供要約。

綜上所述，被告向原告提供預售合同文本行為符合要約構成要件，屬于被告向原告發出的要約。

值得注意的是，原、被告5月13日簽訂的購房預定協議書是約定將來訂立一定契約的契約，學理稱為預約，其效力僅在于預約債權人得請求對方履行訂立本約（房屋預售合同）的義務。在本案中其成立生效與否并不影響當事人雙方重新就本約（房屋預售合同）達成協議。

（二）合同的成立

本案中，被告將預售合同文本交給原告，根據《合同法》第16條第1款的規定，該要約為生效的要約，原告在該合同文本上簽字蓋章，是對被告發出的要約的承諾，原告簽好后交給被告，承諾已到達要約人，承諾生效。根據《合同法》第25條的規定，承諾生效時合同成立。但值得注意的是，本案預售合同并非于原告簽字蓋章交給被告時成立，這是因為：根據我國《城市房地產管理法》第40條的規定，房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同。因而本案商品房預售合同應為要式合同。我國《合同法》第32條規定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。”可見，要式合同的成立時間不同于非要式合同，后者于承諾到達要約人時成立。故一審法院認為承諾生效時雙方預售合同已成立，被告不蓋章并不影響合同成立的觀點是值得商榷的。本案原告8月20日將首期房款交付被告，被告接受并出具了房款發票時，合同成立。因為，根據《合同法》第37條的規定：“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”因此，8月20日后，京城公司就應履行合同義務，其主張合同未成立于法無據。

［案例評析］

本案涉及要約與要約邀請的區分以及要式合同的成立問題。上海京城房地產開發公司8月16日向原告陳海燕提供預售商品房合同這一行為符合要約的構成要件，而非要約邀請。原告在預售合同文本上簽字蓋章并交給被告，是對被告要約的承諾并且該承諾生效，但雙方的預售合同并未因此而成立，因為被告沒有簽章，不符合法律規定的要式合同的成立條件。該預售合同的真正成立時間為8月20日原告履行交付首期房款的主要義務，被告接受并出具房款發票之時。因此，一審法院認定預售合同成立是正確的，但依據是錯誤的，二審法院的審判理由較為合理。

求合同法案例（含裁判要旨）

經適房買賣合同效力的成功案例及裁判要旨(2011-02-15 22:31:21)轉載▼標簽： 北京市合同法經濟適用住房合同無效規定雜談

一、案情概要：

2009年3月27日，原、被告通過北京某房地產經紀有限公司居間，訂立了《北京市存量房屋買賣合同》《北京市存量房屋居間合同》，合同約定被告將其位于某區西苑41號樓3單元01號（建筑面積147）住宅房屋（已取得產權）以九十萬元價格轉賣給原告，付款方式為：訂合同時交定金兩萬元，2009年4月5日首付二十三萬，余款通過貸款方式付清。合同約定被告（出賣人）在收到首期購房款的當日將該房屋交付給原告（買受人）。原告按約交付了首期購房款，被告將涉案房屋交付原告。雙方訂立的《北京市存量房屋買賣合同》第十條約定了權屬轉移登記事項：“自本合同簽訂之日起430日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續”，原、被告雙方在合同補充條款中約定，“買賣雙方在簽訂本合同后430日內（房產證發放日期滿五年后），賣方（被告）配合買方（原告）申請貸款”。但在合同約定的辦理產權過戶及銀行貸款時限屆滿后，被告拒絕提供辦理過戶及貸款的手續，依據《合同法》第八條、第六十條、《北京市存量房屋買賣合同》第十條、補充條款2規定，原告向人民法院提起訴訟，要求判令被告履行合同義務，并依據《合同法》第一百零七條、雙方訂立的合同條款約定，被告承擔違約責任。

二、訴辯主張：被告針對原告的訴訟，提出反訴，請求確認經適房買賣合同無效，理由是經適房不得上市效易，主張的依據是國務院關于保障困難家庭住宅相關規定以及北京市人民政府關于經適房管理辦法。

原告對反訴的辯稱：反訴原告與答辯人雙方通過居間房屋買賣，未違反法律法規的禁止性規定，合法有效，反訴原告的三項主張不能成立，應予駁回，并請人民法院支持答辯人的訴訟請求。反訴狀依“經濟適用房未滿五年不允許上市交易”為由，要求確認無效，其理由不符合法律規定。

1、從住房面積和上市起算時間上看，反訴原告訴求缺乏事實及法律依據。

《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定，經濟適用住房單套建筑面積控制在六十平左右，本案中的房屋面積遠遠超出經濟適用住房管理辦法規定的限制性條件，不能依據經濟適用住房管理辦法做為確定合同無效的依據。《辦法》第三十條規定及《北京市經濟適用住房管理辦法》第21條規定，上市交易時間均從購買之日起計算，不是從取得產權證之日計算，北京市2008年4月份以后的相關規定也是按兩種條件計算起點，從取得契稅完稅憑證或者所有權證的時間計算，2008年4月8日以前建成的房屋，仍按購房合同訂立之日計算五年時間。本案中的房屋屬2001年建成，上市交易的時間自購房之日計算，超過五年時間，符合上市交易條件，如果按反訴原告所述的產權證取得時間，根據雙方訂立合同第十條約定“自本合同簽訂之日起430日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續”，應視為本條對合同效力作了附期限或條件附加，照此計算，雙方約定的交易時間是2010年5月27日，已超過五年時間，依據合同法第四十五條、第四十六條的規定，雙方訂立的合同合法有效。

2、依據《合同法》第八條、《合同法司法解釋（一）》第四條，《司法解釋（二）》第八條規定，認定合同無效只能依據全國人大的法律和國務院行政法規的禁止性強制性規定，目前關于經濟適用住房管理辦法的規定，并非合同法規定確認無效合同的法律依據。

3、實踐中根據老房老辦法新房新辦法的處理原則，北京市相關規定，自2008年4月8日以后新建的經濟適用住房，依照面積六十平米的標準和產權證取得之日計算上市交易，本案中的房屋建成時間在2002年，按照老房老辦法規定，符合交易條件。根據《合同法》第四十五條、《合同法司法解釋（二）》第八條規定，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件成就；反訴原告的起訴行為違背誠實信用原則，人民法院根據案件具體情況和相對人的請求作出判決；參照商品房買賣合同司法解釋第二條規定的法理精神，在起訴前已滿足了條件的，可認定房屋買賣合同有效，是對合同效力的補正。

三、法院裁判：

原被告雙方訂立的合同是當事人之間的真實意思表示，該合同雖然違反了北京市關于購買經適房的政策，但并不違反法律法規的強制性規定，依照最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋一第四條規定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據，故被告關于房屋買賣合同無效的辯解與反訴請求本院不予采信，原告履行了自己的付款義務，被告如約交付了房屋，現涉案房屋已經具備上市交易的條件，故原告要求辦理過戶登記及貸款手續，理由正當，本院予以支持，反訴原告要求返還房屋并給付房租的反訴請求，依據不足，本院無法支持，綜上所述，依據合同法第八條、第五十二條、第六十條，最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋一第四條規定，判決如下，被告于本判決生效后六十日內協助原告辦理貸款及過戶手續；駁回反訴原告的反訴請求。

被告不服一審判決，以原有主張向中級人民法院提起上訴，并向原告發送了解除合同的通知，二審經審理后，依法維持原判，駁回上訴。

四、律師評案：

一、本案無爭議的事實：⑴、房屋建成時間為2001年；⑵、面積147平米；⑶、產權取得日期2005年；⑷、交易時間2009年；⑸、入住時間2009年；⑹、合同明確約定辦證過戶時間滿五年后的2010年5月27日；⑺、付款方式為首付加貸款。

二、被告主張“房屋買賣合同無效”，理由例舉了“有限產權、土地劃撥、無權處分、公共利益、未獲通知”等，這樣的訴求缺乏事實及法律依據。

二審程序中上訴方補充提交三份證據，并非新證據，不能成為改變案件事實的依據，依據最高院證據規定審核不符合證據三性；解約告知與上訴請求有矛盾，系一審庭審后才形成，被上訴人已經提起繼續履行合同之訴，其解約告知失去法律意義；銀行的貸款規程與本案沒有關聯，僅屬于實際貸款業務中的操作程序及銀行審核規則層面的問題，概與本案爭議的履行貸款義務及辦理過戶責任（前期義務）無關。

三、雙方之間的爭議集中在法律適用方面，經濟適用房屋買賣合同是否無效，上訴人主張無效，但不能提供無效的法律依據。

國務院若干意見不屬于效力性強制規范，該意見第（十）規定和《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定，控制的是六十平米以下的經適房。北京市經濟適用住房管理辦法的效力層級低，不能成為確認合同無效的基礎性規范依據。上訴人在簽約時明確約定五年期滿后過戶，表明其明知“限售期滿后”的交易合法。涉案合同系上訴人真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，應屬有效。

四、根據“老房老辦法、新房新辦法”的處理原則，北京市規定的新辦法規范的是2008年4月8日以后新建的經適房，新辦法限制面積是六十平米，新辦法限制交易起點自產權證取得之日起未滿五年。《經濟適用住房管理辦法》第三十條規定及《北京市經濟適用住房管理辦法》第二十一條規定（老辦法），上市交易五年時間的起算點從購房之日起計算，不是從取得產權證之日計算。涉案房屋建成時間是2001年，上訴人購房時間是2001年10月17日，交易時間為2009年3月27日，依照老辦法規定交易的行為遠遠超過五年限售期規定。依據《合同法》第四十五條、第四十六條規定，原被告之間的交易具備法定條件，上訴人關于未滿五年限售期不得交易的理由不能成立。

《最高人民法院關于當前形式下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見（法發【2009】42號）》規定，正確理解城市房地產管理法等法律、行政法規關于土地使用權轉讓條件的規定，準確把握物權效力與合同效力的區分原則，盡可能維持合同效力。《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第五規定，如果強制性規定規制的是當事人的市場準入資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認定，應當慎重把握。最高人民法院副院長在民事審判工作座談會上的講話第（三）關于房地產案件審判工作，針對房地產案件審判實踐中出現的新情況、新問題，就如何認定合同效力和情勢變更原則適用問題：嚴格合同無效的法定條件，盡量維護合同關系的穩定，站在維護法律嚴肅性和社會經濟關系有序協調發展的高度，嚴格把握無效合同的認定標準。按照合同法第52條的規定，結合案件具體情況，分析和把握法律規定的性質和精神，正確界定當事人民事行為的目的，凡不屬于違反法律、行政法規強制性規定的，要堅決維護合同對雙方當事人的約束力，通過穩定的合同關系提高市場行為的可預見性和合同利益的確定性與可信賴性，促進經濟生活的協調發展，不要讓司法裁判成為當事人違反誠信避險趨利的途徑和手段。提出無效主張的一方，真實動機和目的在于房價上漲，合同無效為借口，以破壞誠信原則為代價，損害買受方的合法權益，其不當訴求不應得到法律支持。整理律師張生貴13240422999