什么樣的轉租合同屬于無效合同

租房合同無效的12種情形

租房合同無效的12種情形如下：

1、出租的房屋還沒有經過竣工驗收，此時簽訂的租房合同無效。

2、出租的房屋屬于違章建筑的，簽訂的租房合同無效。

3、出租的房屋已經被確定為拆遷房屋的，簽訂的租房合同無效。

4、約定的租房期限超過了20年的，此時超過的期限無效。

5、出租房屋屬于沒有經過批準或者沒有按照批準內容建設的臨時建筑，簽訂的租房合同無效。

6、出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

7、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

8、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

9、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。如果當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

10、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

11、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

12、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。

法律依據

《商品房屋租賃管理辦法》

第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)屬于違法建筑的;

(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;

(三)違反規定改變房屋使用性質的;

(四)法律、法規規定禁止出租的其他情形。

房屋轉租合同無效是什么，房屋轉租合同無效的法律后果

法律主觀：

房屋轉租合同無效一般是指未經許可擅自出租。承租人未經出租人同意擅自出租的、出租人在簽訂的合同中明確表示不允許另外出租的、承租人協商溝通出租人予以拒絕的，該轉租行為不具有法律效力。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第七百一十六條

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；

第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《中華人民共和國民法典》

第七百一十七條

承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

擅自轉租所簽的合同有效嗎

法律主觀：

合同的效力是指已經成立的合同在當事人之間產生的一定法律拘束力。民法典規定，民事法律行為應當具備下列條件：,（一）行為人具有相應的民事行為能力;,（二）意思表示真實;,（三）不違反法律或者社會公共利益。民法典的規定，基本概括了有效合同的標準。盡管租客擅自轉租的行為是無效的，房屋轉租合同只要符合上述條件應認定轉租合同有效，并且根據不同的情況會有不同的效果：,1、房屋租客將房屋轉租給次租客，已經取得房屋出租人的書面或者口頭同意，這種行為完全符合民法典第七百一十六條的規定，依此訂立的合同應認定為有效。房屋租客將房屋轉租給次租客，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者應當知道該房屋租客將房屋轉租給次租客未作反對表示的(默示)，應視為已經取得了房屋出租人的同意，該房屋轉租合同有效。,2、房屋租客將房屋轉租給次租客，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉租合同應認定為效力待定。我國《民法典》第七百一十六條規定：“租客經出租人同意，合同繼續有效，租客未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的轉租，出租人知情后可能會產生兩種態度，一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉租，那么轉租合同有效;如果出租人不同意轉租，那么就意味著出租人有權解除出租人與租客之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉租合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉租合同屬于效力待定的合同。,3、房屋租客將房屋轉租給次租客，未經房屋出租人同意，房屋出租人在知道該事實后，雖反對房屋轉租，但未與租客解除原租賃合同，該房屋轉租合同也應有效。民法典規定，租客未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同，并沒有規定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉租合同應予以解除。,轉租方（簡稱甲方）：,承租方（簡稱乙方）：,甲、乙雙方在征得出租人書面同意后，雙方在平等互利的基礎上，經友好協商，一致訂立本合同如下，以資共同遵守。,（一）商鋪地址：,（二）商鋪面積：,（三）租賃期限：,（四）租金：,（五）租賃期內，甲方承擔下列責任：,（六）租賃期內，乙方承擔下列責任：,（七）合同終止及解除的規定：,（八）不可抗力：,（九）違約處理：,（十）其他：本合同一式貳份，甲、乙雙方各執壹份。,訂約人：,甲方：乙方：,證件號碼：證件號碼：,聯絡地址：聯絡地址：,電話：電話：,日期：日期：,轉租人（以下簡稱甲方）：,承租人（以下簡稱乙方）：,當事人就房屋轉租事宜達成以下協議：,第一條轉租人經得出租人的同意，就承租的坐落于房屋平方米轉租與承租人為居住使用而承租人依約承租相應責任。,第二條轉租期限：自起，至止計年。,第三條租金：,（一）每月租金人民幣元，每月日以前繳納。,（二）保證金人民幣元，于轉租期滿交還房屋時無息返還。,第四條使用轉租房屋的限制：,（一）本轉租房屋系供住家之用。,（二）未經甲方同意，乙方不得將轉租房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用轉租房屋。,（三）乙方于轉租期滿應即將轉租房屋騰出交還，不得向甲方請求遷移費用或任何費用。,（四）轉租房屋不得供非法使用，或存放危險物品影響公共安全。,（五）轉租房屋有改裝設施的必要，乙方取得甲方的同意后得自行裝設，但不得損害原有建筑，乙方于交還轉租房屋時并應負責回復原狀。,第五條危險負擔：乙方應以善良管理人的注意使用轉租房屋，除因天災等不可抗拒的情形外，因乙方的過失致轉租房屋損毀，應負損害賠償之責。轉租房屋因自然的損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。,第六條違約責任：,（一）乙方違反約定方法使用轉租房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，不待轉租期限屆滿，甲方得解除租約。,（二）乙方于終止租約或轉租期滿不交還房屋，自終止租約或轉租期滿之日起，乙方應按照每日支付違約金。,第七條其他特約事項：,（一）轉租房屋的稅費由甲方負擔，乙方水電費自行負擔。,（二）乙方遷出時，如遺留家具雜物不搬的，視為放棄，可由甲方處理。,（三）本合同轉租期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方的同意。,第八條本合同一式份，當事人各執份為憑。,轉租人（甲方）：,承租人（乙方）：,年月日

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第七百一十六條

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；

第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《中華人民共和國民法典》

第七百一十七條

承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

轉租合同的效力

轉租合同是否有效應視具體情況而定。如原租賃合同對轉租問題未明確約定，在此種情況下，承租人擅自轉租，如對出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對性原理，則該自行轉租關系僅為承租人與次承租人之間的關系，雙方合意的達成即成立合同并為有效合同。

若原租賃合同明確約定未經出租人同意，承租人不得擅自轉租，此時承租人自行轉租，違反誠實信用原則，本質上為惡意，屬違約行為，此時，轉租合同應為無效，出租人可行使合同解除權，收回租賃物;對善意的次承租人來說，可依據無效合同的處理規定向承租人要求賠償損失。

我國《合同法》規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。說明未經原出租人同意轉租合同無效，且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉租，因而承租人擅自轉租系無權處分行為。

非法轉租的法律后果

非法轉租是指承租人未經出租人同意而進行的轉租。在非法轉租中，承租人的轉租行為是違法行為，承租人應賠償出租人因此所受的損害，出租人也有權終止合同。

1、轉租人與次承租人之間租賃合同發生債權的效力，因而租賃合同可以有效，轉租人負有使次承租人取得對租賃物為使用、收益權利的義務，因轉租人不能使次承租人取得使用、收益的權利，次承租人有權向轉租人請求損害賠償。

2、出租人與承租人之間，因承租人轉租為嚴重違約行為，出租人有權終止合同，并得請求損害賠償;出租人不終止合同的，租賃關系仍然有效，不因承租人的轉租而受影響。

3、出租人與次承租人之間，次承租人的租賃權不能對抗出租人在出租人終止租賃關系時，出租人完全可以直接向次承租人請求返還租賃物。