買賣不破租賃有什么例外(什么是買賣不破租賃,是否有例外)

買賣不破租賃的例外情形

法律主觀：

一、買賣不破租賃的適用范圍有哪些

買賣不破租賃即在租賃關系存續期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在而要求承租人返還租賃物。從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。

在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

二、買賣不破租賃的例外情形有哪些

1、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用

抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用

查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。

4、破產財產處理過程中的限制適用

破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用買賣不破租賃原則。

三、民法典中關于買賣不破租賃的規定

《中華人民共和國民法典》第七百二十六條的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

綜上所述，動產、法院查封的不動產、破產處理中的財產及已進行了抵押的財產都不能適用于買賣不破租賃的原則，債務人擅自處置以上財產的行為無效。

法律客觀：

根據法律的規定，在下列情況下對買賣不破租賃原因有所限制：1、動產租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！奔丛诘盅簷嘀显O定的租賃關系限制適用該原則。3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。4、破產財產處理過程中的限制適用破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。

法拍房買賣不破租賃的法律規定

法律主觀：

買賣不破租賃是指在租賃合同有效期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

根據2021年實施的《民法典》第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條第一款規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

法律客觀：

《合同法》第229條規定的“買賣不破租賃”，則是當事人之間的一種基于意思自治的民事行為，與強制拍賣不同，強制拍賣中，被拍賣的標的物已被法院查封或凍結，被執行人已喪失了處分權能，法院基于法律賦予的職權強行對該標的物予以處置變現，在強制拍賣中并不能體現拍賣標的物原所有權人的意思表示。那么，《合同法》第229條規定的“所有權變動”，是否包含了因拍賣而發生的所有權變動呢?從所有權變動的原因來分，應當包含當事人因合同等法律行為引起的物權變動，和因強制執行、強制征用、法院判決、繼承、新建等行為引起的物權變動。那么，不論是因何種原因發生的物權變動，都屬于所有權變動，都應當適用該條款。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條規定了“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅?！?，即采用了承受原則。也就是說，一般而言，拍賣引起所有權發生變動，也不影響原租賃權及其他用益物權的效力。但是，這不是絕對的，最高法院在該《規定》中又規定了例外情形，即如果上述權利繼續存在于拍賣的財產上，對在先設定的擔保物權或其他優先受償權的實現有影響的，應當依法將其除去后進行拍賣。該條規定的意思即，如果在拍賣財產上設定的租賃權在先，設定的抵押權在后，依物權優先的原則，租賃權應當優先予以保護，拍賣后，租賃權應由買受人繼續承受；相反，如果抵押權設定在先，租賃權設定在后，同樣依據物權優先原則，設定在后的租賃權不能影響設定在先的抵押權的實現，如果租賃權繼續存在于拍賣財產上，會導致拍賣的價款過低，影響抵押權實現，執行法院應當將該租賃權取消，然后再進行拍賣。《合同法》第229條規定時，還應當注意到“租賃物在租賃期間發生所有權變動”這一條件的適用。人民法院對被執行人財產進行查封、凍結時，如果被查封、凍結的財產上尚未設定租賃權，而是在查封、凍結之后，被執行人才設定的租賃權的情形，應另當別論。查封、凍結的實質在于禁止或者限制被執行人處分其特定財產，直接影響被執行人對該財產的占有、使用和收益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條第1款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”因此，被執行人的財產被查封、扣押、凍結后，其處分權已經受到了禁止或限制，如果仍然在該財產上進行移轉、設定權利負擔等行為，則妨礙了人民法院對該財產進行強制執行，因此，人民法院可依申請執行人的請求，直接對該財產進行執行。如果要進行拍賣，則被執行人在查封財產上設定的租賃權，將不受法律保護。但為了保護善意第三人，該條第3款又規定“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。”而查封不動產的公示方法，主要是通知有關登記機關辦理登記手續，同時在該不動產上張貼封條或者公告。因此，如果租賃權設定在先，法院查封、凍結在后，那么，該租賃權仍然應當受到法律保護，可以適用“買賣不破租賃”的原則；相反，如果法院已經查封、凍結，且查封、凍結進行了登記及張貼公告、封條等公示，在之后被執行人在該財產上設定了租賃權，則屬于在該財產上設定了權利負擔，如果該租賃權的存在影響到了拍賣活動的進行，會導致拍賣價款過低或者拍賣無法成交，則人民法院可以應申請執行人的請求，將該租賃權除去，然后委托拍賣。